Назарій Шмігель: Реновація у Львові, яку не можна більше відкладати

Назарій Шмігель народився і мешкає у Львові. Вивчав менеджмент зовнішньоекономічної діяльності. У 2005-2007 рр. працював та вивчав досвід демократичних і економічних перетворень у Чикаго (США). Підприємець, засновник підприємства "АНбуд Україна". Голова ГО "Громадська довіра", керівник франківського районного осередку ВО "Батьківщина" у Львові. Одружений, батько двох дітей.

Щороку в Україні зростає кількість застарілого житла. 50% житлового фонду потребує реконструкції, а в уряді все ще не розробили чіткої програми реновації. Чому досі не змогли розв'язати проблему зі застарілим житлофондом, як можна виправити ситуацію і чи варто українцям чекати змін найближчим часом?

За офіційною інформацією Мінрегіону, на кінець 2017 року в Україні понад 50% житлового фонду застаріло та потребувало реконструкції, а 7,5% (75 млн м²) і зовсім були непридатні для життя. У кожної будівлі, залежно від типу будівлі, є термін експлуатації. Наприклад, капітальні будинки з кам'яними та цегляними стінами можуть прослужити більш ніж 150 років, будинки зі шлакоблоком – лише 70 років, а от дерев'яні та брущаті живуть взагалі не більше 50 років. Україну активно забудовували багатоповерхівками в 50-70-х роках минулого століття, тому зараз в країні масово закінчується термін експлуатації хрущовок того часу.

Попри те, що терміни експлуатації наших будинків добігають кінця, влада не поспішає розв'язувати цю проблему. І суть навіть не у відсутності бажання або фінансування, а в тому, що в чинному законодавстві немає норм проведення реконструкції. Точніше, вони є, але втілити їх в реальність практично неможливо. Згідно з законом, який ухвалили ще в 2006 році, щоб почати реконструкцію житлового будинку, потрібно отримати згоду 100% мешканців. Домогтися згоди від усіх мешканців багатоквартирного будинку абсолютно неможливо. Але, крім необхідності 100% згоди, у чинному законодавстві є чимало інших нюансів. Немає чіткої процедури реновації та гарантій для всіх сторін. Чинний закон потребує змін, оскільки на практиці його реалізація його утруднена через цілу низку проблем, які пов'язані з:

– нечіткою процедурою ухвалення рішень щодо реконструкції;

– фінансуванням заходів реновації житлового фонду;

– участю власників застарілого житлового фонду в ухваленні рішень щодо подальшої долі нерухомості, що їм належить, і надання гарантій захисту їхніх прав.

Зараз власники квартир не можуть обрати, в якому вигляді вони отримають компенсацію у разі неможливості подальшого проживання у своєму будинку. Тобто це може бути тимчасове житло, інша квартира або ж просто грошова компенсація. До того ж залишаються під питанням гарантії для усіх учасників проєкту реновації: інвестора, мешканця тощо.

З відселенням мешканців в інші будинки також є чимало проблем. Наприклад, їм потрібно надати умови, не гірші від тих, які були, а також оселити неподалік від попереднього місця проживання. Щоб вирішити подібні суперечливі моменти, в Мінрегіоні почали розробляти новий законопроєкт, який має покращити ситуацію. У новій редакції вносять норму, за якою для реконструкції потрібно буде отримати згоду лише 75% мешканців. Підготовка законопроєкту затягнулася через безліч суперечливих моментів, які треба виправити в новій редакції.

Зараз у Кабміну є два варіанти, як виправити проблему з застарілим житлофондом: почати масово зносити будинки або ж зайнятися реконструкцією. Другий варіант обійдеться владі набагато дешевше, також у цьому випадку можна буде залучити інвесторів і додаткове фінансування. Реновація старих кварталів – це актуальне питання. Його вирішення – процес тривалий і необхідний. Але про розгляд конкретних проєктів сьогодні практично не може йти мови. А все тому, що чинне законодавство у його поточному вигляді робить процес реновації застарілих будинків майже неможливим.

Якщо створити фінансову зацікавленість для забудовників і залучити їх до проєктів хрущовок, можливо, проблема вирішилася б. Але наразі немає необхідної законодавчо-нормативної бази з цього питання. Влада зняла з себе зобов'язання щодо хрущовок. ЖЕКи ліквідували, створили управлінські компанії та ОСББ, а значить, за реновацію міська адміністрація вже не відповідає. Ніхто не дивився, в якому стані передавали ці будинки новому балансоутримувачу – адже в такому неналежному стані прийняли.

Дійсно, питання про те, хто буде займатися реконструкцією, залишається відкритим. В Кабміні є два варіанти фінансування майбутньої програми   ̶ коштом місцевих бюджетів або інвесторів. Наразі відсутній чіткий та прозорий механізм вибору інвестора, який буде займатися реконструкцією. А також поки що вирішується, звідки залучатимуть кошти: з державного та місцевих бюджетів чи це будуть приватні капіталовливання. Процес гальмує відсутність фінансування, яке держава готова виділити на стимулювання оновлення житла, соціальне напруження серед мешканців, тиск власників застарілого житла на реалізатора проєкту (забудовника), а ще активна фаза децентралізації.

Ситуація ускладнюється і тим, що якщо зі застосуванням державного кредитування проведуть термомодернізацію (комплекс енергоефективних заходів) хоча б одного будинку з мікрорайону застарілого житлофонду, то зробити після цього комплексну реконструкцію всього мікрорайону буде неможливо. Спектр перешкод для реконструкції набагато ширший, ніж просто необхідність отримати 100% згоду мешканців і обрати правильного інвестора. Перешкодами є законодавче обмеження реконструкції цілими кварталами, а не окремими будівлями, обмеження реконструкції лише будинками висотою до п’яти поверхів, а також:

– законодавча заборона на відселення мешканців застарілого житла в резервний житловий фонд;

– законодавча заборона на відселення мешканців застарілого житла в житло з іншою кількістю кімнат навіть при більшій площі нового житла;

– законодавче обмеження зони відселення мешканців застарілого житла межами того ж кварталу або мікрорайону;

– відсутність норми, яка зобов'язує органи місцевого самоврядування розвивати соціальну інфраструктуру пропорційно до розвитку кварталу або мікрорайону;

– відсутність податкових та інших пільг для потенційного інвестора.

Тому, поки не презентують новий законопроєкт, то говорити про початок реконструкції не варто. І в самому Міністерстві розвитку громад та територій України зауважують, що навіть після того, як документ підготують, реновація застарілого житлового фонду розпочнеться лише через 2-3 роки після цього. Враховуючи явну неквапливість законодавців та поточну динаміку розвитку ринку житлового будівництва, про процес реновації можна говорити лише в перспективі. На жаль, є побоювання, що каталізатором розв'язання проблеми може стати тільки масовий перехід старого житла в розряд аварійного. Залишається лише сподіватися, що це питання почне вирішуватися до того, як обернеться серйозною загрозою для життя і здоров'я людей.