Ігор Коць: Багатьом сьогодні складно зробити вибір на користь ОСББ

В Україні на початку 2017 року діяло 22,7 тис. об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Перше місце з кількості утворених ОСББ посідає місто Вінниця. А от львів'яни не поспішають з реформою. У Львові у 1145 будинках створили 1092 ОСББ, що становить 12 відсотків всіх житлових будинків міста.

Також, 235 будинків у Львові є житлово-будівельними кооперативами, що становить 3 відсотка, а також 7975 будинків комунальної власності, які не визначилися з формою правління, що становить 85 відсотків від кількості будинків у місті.

Про ОСББ, плюси і мінуси в їх діяльності Варіанти розпитали голову ОСББ Ігоря Коця, який до цієї теми підходить не лише як учасник процесу, але й як політик, адже ВО "Батьківщина", членом якої він є, активно критикує чинне законодавство в цій сфері.

Ігоре, коли Ви стали головою ОСББ і навіщо це Вам було потрібно?

Нашому ОСББ вже десять років. Після того, як мешканці заселили будинок, а це дванадцять квартир, ми відмовились від послуг ЖЕКу і створили ОСББ, що діє на умовах самоорганізації. На одних зборах мешканців я озвучив ряд пропозиції щодо покращення роботи ОСББ і це сподобалось сусідам, які й запропонували мені стати керівником.

Я не відмовився, оскільки мені реально небайдуже в яких умовах жити та куди і як витрачаються наші гроші. Наше ОСББ невеличке і тому я виконую ці обов'язки на громадських засадах та не отримую винагороду.

Багато часу у Вас йде на вирішення проблем ОСББ?

Буває по-різному. Звісно, на початках потрібно було вникнути в деталі, зрозуміти як формуються тарифи, ознайомитись з договорами і робітниками, це трохи забрало часу. Зараз же час переважно йде на спілкування: треба вислухати проблеми мешканців, підготувати і провести збори, якщо є така необхідність, усе інше ми налагодили і моє завдання лише підтримувати цю діяльність в стабільному ритмі.

Така робота з людьми може бути невдячною, бо сусіди часто є "злі і недобрі", шукають недоліки та полюбляють поскаржитись. У Вас  такі випадки бувають?

Ні. Особисто на мою роботу ніхто не скаржився. Хоч, звісно, без конфліктів і суперечок не обходиться. Від останнього не можна зарікатись, адже чинний закон достатньо недосконалий.  
Наприклад, процедура стягнення  боргів з членів ОСББ є марудною і настільки довгою, що в житті, якщо тобі реально залежить на тому, щоб ОСББ розвивався і процвітав, а не став банкрутом, то нею практично складно скористатись.

Тому доводитися вдаватись до не зовсім законних дій. Наприклад, мені розповідали, в одному львівському ОСББ, щоб отримати борги з мешканця, довелось вимкнути електрику в його квартирі. Гроші відразу з'явились і ОСББ зміг закрити борги перед працівниками.

Ухвалення нового закону про ОСББ викликало чимало нарікань і побоювань, але зараз якось все тихо. Чи означає це, що реформа в ЖКГ не відбулась?  

Вона загальмувалась, це факт. В Україні комунальні ЖЕКі так і не ліквідували, а ОСББ не стали єдиною обов'язковою формою спільної власності помешкань, як це є, наприклад, в Польщі.

Нагадаю, закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", яким держава намагалася залучити населення в процес масового створення ОСББ, ухвалили ще в 2001 році. 1 липня 2015 року набрав чинності закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Останній закон є недосконалим і навіть, як на мене, дискримінаційним щодо мешканців старих будинків. Адже ним вирішення проблем старого житлового фонду, який складає приблизно 80 відсотків в Україні, перекладається на самих мешканців.

Останні роками сплачували ЖЕКам немаленькі кошти, зокрема, із розрахунку на те, що саме вони дбатимуть про стан будинків, комунікації і все інше.

А цього ЖЕКи не робили і не варто сподіватись на те, що зроблять зараз. Отож, в законі є положення про те, що потрібно передавати будинок до іншого балансоутримувача вже відремонтованим. Але це лише декларація. Такого ніхто не збирається робити. Комунальники залюбки віддають те, що є зараз, а на прохання щось зробити, лише відмахуються.

Другий важливий недолік цього закону, в тому, що в ньому не прописали багато деталей щодо власності інфраструктурних об'єктів. Наприклад, є централізована каналізаційна труба, яка належить комунальників, і є каналізаційні труби в будинку, які відтепер належать і обслуговуються ОСББ. Але є якась частка труби між цими трубами, яка де-факто не належить нікому і ніхто не відповідає за її обслуговування.

Ще одна проблема, з якою зараз зустрічаються ОСББ, що створюються, це те, що частина приміщень в будинках їм не належить. Ця проблема створена не законом, а місцевим самоврядуванням. Дахи, підвали, допоміжні приміщення вивели у комунальну власність і на практиці це означає, що ОСББ позбавлені додаткового ресурсу для розвитку та вирішення власних проблем.

Ви не рекомендуєте мешканцям старого житлового фонду поспішати зі створенням ОСББ?

Якщо в будинку проживають заможні мешканці, якщо вони впевнені, що протягом п'яти-шести, а можливо і до десяти років потягнуть видатки на капітальну реконструкцію, то хто ж їм забороняє це зробити?

Але у Львові у старому житловому фонді, в центрі мешкає багато пенсіонерів, які просто не потягнуть утримання будинків з власної кишені, оскільки не мають чим платити за комунальні послуги. Проблема старого житлового фонду повинна вирішуватися на рівні державної влади і місцевого самоуправління.

Наприклад, держава може взяти пільговий кредит у ЄБРР і теж на пільгових умовах надати містам чи вже безпосередньо ОСББ кредити на відновлення і реконструкцію старого житлового фонду. Якщо ж говорити про так звані хрущовки, яких немало у Львові, то тут взагалі треба шукати кредити на відселення людей, адже такі будинки в 2020 році вичерпають свій запас міцності, тобто їх потрібно зносити. Про останнє взагалі ніхто не говорить.    

Держава мусить запровадити програму кредитування модернізації старого житлового фонду, на кшталт кредитів на енергозбереження?

Саме так. Хоч останні зараз просто не діють, бо гроші, які обіцяли цією програмі пішли на покриття субсидій на енергоносії. Тобто влада посадила людей на субсидійну голку замість того, щоб спонукати їх економити і заощаджувати.

Попри все кількість ОСББ зростає. Що саме стимулює мешканців до їх створення?

Новий закон дозволив ОСББ формувати власний тариф на послуги з обслуговування будинків, який не залежить від державних нормативів. Наприклад, члени нашого ОСББ значно економлять на послугах з обслуговування ліфту, напряму уклавши угоду з фірмою, що його встановила. Ми прописали в ній лише ті послуги, які не можемо здійснити самі. І сплачуємо за них лише після факту надання.   

Якщо ж ваше ОСББ обслуговується управлінською компанією, то мешканці все одно можуть впливати на процес його формування, адже він проходить затвердження на зборах.

Тобто, коли хтось застряг в ліфті, Ви самі його витягуєте?

Саме так. А от якщо двері в ньому поламаються, ми запросимо представника фірми і заплатимо лише за цю одноразову послугу.
Мешканці також мають право відмовитись від ряду інших послуг або ж, навпаки, замовити такі, які раніше не надавались ЖЕКом.

Інша перевага ОСББ – це те, що всі рішення приймаються і виконуються оперативно і саме так, як хочуть цього мешканці. Процедура є простою: питання виноситься на збори членів ОСББ і якщо воно набирає 75 відсотків голосів, то вважається обов'язковим до виконання. Нещодавно у нас відбулись такі збори щодо питання встановлення відеоспостереження по периметру будинку або ж винайняти охорону, однак воно не набрало потрібної більшості при голосуванні.  

Для мене ОСББ – це модель громадського самоуправління, коли людина відчуває, що від неї щось залежить, а відтак, є й зворотній ефект – вона  має обов'язок перед іншими.

Як нараховується і сплачується тариф для членів ОСББ?

Він залежить від метрів помешкання. Тобто всі видатки діляться між членами ОСББ в залежності від розмірів їхнього помешкання. В нього також входять видатки на обслуговування спільних приміщень і адміністративні видатки.

В нашому ОСББ мешканці сплачують близько три гривень за квадратний метр. Колега розповідав, що в їхньому ОСББ тариф приблизно такий же, три гривні, однак в нього ще заклали сплату кредиту на утеплення будинку. Коли кредит погасять, то йтариф відкоригують в бік зменшення.

Ви особисто шукаєте тих, хто обслуговує ОСББ?  

Це прописали в законі. Є три форми ОСББ: самоорганізація, друга – коли ОБСС винаймає управлінську компанію і третій варіант – асоціація ОСББ. У моєму варіанті – це самоорганізація. Тобто ми самі шукаю виконавців. У нашому ОСББ зарплату отримують лише завгосп, бухгалтер і прибиральниця. На всі інші роботи укладаємо договори в разі потреби.

Але воктре наголошую на тому, наш будинок – це новий житловий фонд, тому поки що все зводиться до того, щоб підтримувати його і комунікації в належному стані. Коли це робить управлінська компанія, то ОСББ сплачує їй відсотки за менеджерські послуги, і вона де-факто виступає посередником між ОСББ і виконавцями.

Управлінські компанії вже працюють у Львові?

Наскільки мені відомо, так. Новий закон спочатку передбачав обов'язкове проведення виконкомами міст конкурсів на обслуговування ОСББ такими компаніями. Але потім ця норму вилучили. Тобто наразі не відбулось тотальної заміни ЖЕКів ними.

Управлінські компанії зацікавлені в тому, щоб брати на обслуговування значний метраж. Тому вони працюють у Львові переважно в мікрорайонах з багатоповерхівками.

У  ряді міст, наприклад, Тернополі та Рівному, міська влада все ж таки пішла на повну ліквідацію ЖЕКів і там сьогодні весь житловий фонд обслуговується управлінськими компаніями за винятком ОСББ, які діють на умовах самоорганізації.

Які сьогодні є перешкоди на шляху розвиту ОСББ?

Брак економічної стабільності, невпевненість людей в завтрашньому дні. Багатьом сьогодні складно зробити вибір на користь ОСББ, навіть якщо вони розуміють всі вигоди такого об'єднання. Бо немає гарантій, що завтра ти або твій сусід зможеш заплатити сповна комунальні платежі та інші видатки першої необхідності, а не те, що відірвати з власного бюджету кошти на сплату робіт у будинку.  

Разом з тим держава сама зволікає з ухваленням реформаторських законів в сфері ЖКГ. Закон про житлово-комунальні послуги парламент до цього часу остаточно не ухвалив.