Зміст статті

31 березня 2020Христина Ненич

Нерухомість під час коронавірусу

Львівська нерухомість в період карантину та коронавірусу.

Запровадження карантину у Львові вплинуло не лише на бізнес, транспорт, діяльність ресторанів та готелів, але й на ринок нерухомості.

Оскільки зараз ніхто не може точно спрогнозувати, як довго триватимуть карантинні заходи, то тимчасово зменшився попит на купівлю житла. Потенційні клієнти зараз тримають кошти біля себе, витрачають їх на першочергові потреби, і не особливо готові витрачати великі суми та заощадження на купівлю квартир за такої ситуації. Власники львівських будівельних компаній та агентств нерухомості розповідають Варіантам про оренду та купівлю житла в місті під час карантину.

Квартири в новобудовах

Як розповів Варіантам директор Агентства нерухомості ЕКО-ДІМ Роман Бук, наразі за два тижні карантину кількість нових угод з клієнтами щодо покупки квартир значно зменшилася, однак це не критично, оскільки чимало покупців, які планували придбати житло ще до впровадження карантину, вже оформили всі договори. Крім цього, 60-70% покупців купують квартири у розтермінування, і тому вони не витрачають великі суми відразу. За словами Романа Бука, ще не було таких випадків, щоб клієнти не змогли виплатити гроші частинами, тому що тут зацікавлені обидві сторони. Компанія зацікавлена в тому, щоб люди змогли виплатити кошти, і тому пропонує цілком лояльні умови, а самі покупці зацікавлені у тому, щоб викупити своє житло.

"Однозначно значно зменшилися кількість клієнтів, які фізично ходили в офіс до забудовника, щоб зорієнтуватися на ринку нерухомості. Загалом для деяких людей ця ситуація є трохи лячною і незрозумілою, тому дехто відклав питання купівлі квартири навіть не стільки через страх захворіти, а через те, що в багатьох людей ця ситуація викликає сумніви щодо стабільності майбутніх заробітків. Якщо раніше вони могли спрогнозувати свої доходи та планувати такі серйозні глобальні покупки, то зараз люди чекають, щоб зрозуміти якою ситуація буде надалі та як це все вплине на ринок нерухомості. Зараз той, хто хотів купувати квартиру, точно не піде в офіс до забудовника, не піде на будову і не буде ні з ким чужим зустрічатися, оскільки буде боятися заразитися, але він це обов'язково зробить після 24 квітня або пізніше" – пояснює Роман Бук.

На його думку, все залежить від тривалості карантину і подальшого розвитку подій. Зараз попит на купівлю квартир однозначно трохи зменшиться, але згодом все повернеться до звичного рівня, тому що людям постійно треба оновлювати або збільшувати житло, навіть через зміну сімейного стану. Зараз в мешканців немає можливості продати свої квартири і втекти в інше місце, тому попит на житло в новобудовах буде постійно. Проблема може виникнути лише  після введення жорсткіших методів карантину, які повністю зупинять будівництво, але це вплине лише на терміни будівництва.

Особливого збільшення цін компанії не планують, тому що для цього нема жодних підстав. Як зазначив Роман Бук, вартість одного квадратного метра змінюється постійно і піднімається так само поступово, як в інших сферах. Наприклад, з часом збільшуються ціни на продукти, автомобілі та інші важливі засоби, на які постійно є попит та динаміка продажів, але це не відбувається різко і без впливу суттєвих факторів.

"Невідомо, як складеться ситуація безпосередньо на будовах. Якщо карантин продовжать після 24 квітня на ще більший термін, триватимуть більш масові заходи, які не дозволятимуть нам виконувати будівельні роботи на об'єктах, то це може призвести в майбутньому до відтермінування здачі будинку. Зараз ще рано говорити про якісь неприємні чи критичні речі, тому що поки що ми працюємо в такому, ніби звичному режимі, але з підвищеним контролем. Декілька постачальників вже повідомили нас про підняття цін на будівельні матеріали, бачимо подорожчання іноземної валюти, але, якщо забрати певні моменти спекуляції, то воно трохи поколивається туди-сюди, і повернеться до нормального рівня" – додає Роман Бук.

Як зазначив маркетолог у сфері нерухомості Сергій Смірнов, процес будівництва новобудов у Львові на час карантину не зупинився. На об'єктах працюють будівельники у засобах індивідуального захисту, які проходять обов'язковий температурний скринінг перед початком робочого дня та дотримуються дистанції під час роботи Тому процеси будівництва тривають. Крім того, для комунікації з клієнтами, за останній тиждень карантину більшість львівських будівельних компаній активно впроваджують онлайн-консультації та бронювання щодо попереднього вибору житла. Відповідно вони більше наповнюють свої сайти та спілкуються з клієнтами з-за допомогою усіх можливих онлайн-інструментів.

Однак, він зауважує, що такі методи були популярні ще до впровадження карантину. Чимало людей підбирають житло саме через інтернет, а згодом домовляються з менеджерами про зустріч та виїзд на об'єкт. Єдиний нюанс, який виник під час карантину, це можливість огляду будівництва, проте компанії дуже легко долають ситуації: хтось встановлює на об'єкті камеру і відтворює для клієнтів відео в реальному часі, а хтось частіше викладає фото чи відеозвіти на сайті.

"Насправді кількість зацікавлення онлайном була завжди, але зараз вона просто ще збільшилася. Бачимо навіть у запитах, що люди переглядають кілька варіантів. На мою думку, почали навіть переглядати більше пропозицій, оскільки з'явився час і зараз це роблять більш осмислено. Будівництво новобудов – це довготривалий процес. Якщо не враховувати час на розроблення проекту і його затвердження, який також може довго тривати, то саме будівництво розраховане мінімум на 1,5-2 роки. Під час такого планування всі завжди враховують моменти можливої зупинки робіт, наприклад, взимку. Оскільки цього року зима була теплою, то якщо не станеться чогось критичного, то терміни не повинні порушити саме через карантин" – розповідає Сергій Смірнов.

Щодо цін на житло у новобудовах, то тут теж карантин особливого впливу немає. Зміна вартості житла більше залежить від курсу гривні, який постійно коливається незважаючи на впровадження карантину. І чим менший курс, тим більшим стає попит на нерухомість. Він також запевнив, що немає ризиків серед клієнтів, які придбали житло у розтермінування, і які через відсутність доходу у період карантину не зможуть внести оплату вчасно, тому що кожна компанія має індивідуальні договори, і особисто обговорює з кожним клієнтом можливі шляхи вирішення подібних ситуацій. Тому надзвичайних проблем з цим питанням не виникає. Наразі, за словами Сергія Смірнова, таких випадків під час карантину ще не було.

"Якогось суттєвого підняття цін зараз непомітно, я не зустрічав, щоб хтось оголошував про підняття вартості. Є компанії, які мали на ринку свої акційні пропозиції та знижки, то вони їх і продовжують, а особливих пропозицій чи знижок пов'язаних з карантином ніхто не робив. Більшість моментів пов'язана саме з курсом гривні. Зазвичай, практика розтермінування – це індивідуальних підхід. Наприклад, якщо ви маєте внести платіж до 1 квітня, і розумієте, що не встигаєте чи не маєте можливості, то ви звертаєтеся до компанії та погоджуєте зручні для вас та компанії графіки. Ніхто не ставить питання розірвання договору, звісно, що окрім злісних боржників. Просто зараз складно сказати наскільки масовими будуть такі відтермінування" – пояснює Сергій Смірнов.

Зміна цін на житло під час будівництва – це цілком нормальний процес, тому що змінюється і вартість матеріалів, і зарплати працівникам, які також впливають на вартість квадратного метра. Звісно, що якщо ви придбаєте житло в квітні, то в грудні його ціна буде вже зовсім іншою, зокрема, в процесі будівництва його вартість піднімається на 30-40%. На ціну також впливає спосіб оплати, тобто зазвичай під час 100% оплати квартира коштуватиме дешевше, ніж під час розтермінування, а кожна компанія має свої напрацьовані механізми повідомлення клієнта про зміну ціни.

Фахівець з нерухомості Роман Фединяк також пояснив, що великі забудовники, які мають капітал, зафіксували ціни на квартири в доларах згідно старого курсу, і тому для покупців, які заощаджували кошти у валюті, зараз вигідно придбати житло в новобудовах. Натомість зниження цін за квадратний метр у новобудовах не прогнозують, оскільки забудовники пропонують житло за досить низькими цінами, оскільки собівартість будівництва набагато більша, матеріали закуповують в доларах та спостерігається дефіцит робочої сили.

"Раніше можна було купити квартиру на стадії забудови з прив'язкою до курсу долара, але тепер переважна більшість великих забудовників фіксують долар на рівні 25,5 грн. Менші забудовники, без великого капіталу, залишають стабільною ціну в гривні, в доларі, звичайно, вона впала. Також дуже важливим момент є те, що нині людям, які купили квартиру на етапі будівництва, буде важче проплачувати розтермінування, які вони взяли. Відповідно для забудовників без власного капіталу така ситуація буде достатньо важкою, оскільки вони недоотримуватимуть ці внески. Для них є ризик, що вони просто можуть не впоратися і тому, або перестануть будувати або будуватимуть набагато повільніше" – пояснює Роман Фединяк.

Також він заявив, що орієнтовно 60% клієнтів, які купують квартири на первинному етапі будівництва, це люди, які повертаються з-за кордону, заробітчани.

"У нас продажі не зупинилися, оскільки люди приїхали з-за кордону з грошима. Тому зважаючи на таку концентрацію "іноземного" капіталу в Україні варто очікувати на зростання ринку" – додає Роман Фединяк.

Оренда комерційної нерухомості

"Окрім новобудов і житлової нерухомості є ще комерційні приміщення. От, власне, у великих комерційних об'єктах і може бути якась переорієнтація, бо це переважно інвестиції корпорацій, які вкладають свої кошти. Зараз вони якраз і можуть приймати рішення про те, чи далі вкладати кошти у будівництво таких центрів чи вкладати їх у щось інше. Але це все також ми знатимемо трохи пізніше, тому що зараз ринок комерційної оренди перебуває в дещо дивному стані саме через карантин" – додає Сергій Смірнов.

Таку ситуація на ринку оренди комерційної нерухомості підтвердив і керівник АН "Галицька Нерухомість" Роман Юськів. За його словами, цей ринок практично зупинився, оскільки власники приміщень на період карантину скасували оренду для своїх клієнтів, тому що розуміють, що орендарі мають фінансові навантаження навіть в плані збереження персоналу та виплати їм заробітної плати. На його думку, після завершення карантину багато орендарів будуть торгуватися за вартість, особливо це стосується центральної частини міста, де є багато ресторанів та магазинів з сувенірною продукцією, які розраховані на туристів. Навіть якщо карантин закінчиться вчасно, то туризм так швидко не відновиться, і ці заклади не матимуть такого доходу, який був раніше. Це стосується і тематичних ресторанів у які рідко ходять місцеві мешканці.

"З потенційних орендарів є лише мережеві продуктові магазини, які готові брати приміщення, але вже набагато вигідніших для себе умовах. Наразі все зупинилося, і, на мою думку, надалі йтиме на спад, тому що в людей буде менше грошей, відповідно вони менше витрачатимуть на розваги, шопінг чи салони краси. Відповідно менший дохід отримуватимуть і орендарі. Хоча у  приміщення, які орендували до початку карантину, власники вже вклали кошти, там роблять ремонти, наймають працівників, і тому важко щось говорити лише за два тижні. Всі працюватимуть надалі, але будуть торгуватися за оренду, бо так швидко доходи не відновляться" – зазначає Роман Юськів.

Він вважає, що огляду всі фактори, які зараз впливають на комерційну нерухомість, вартість їхньої оренди після завершення карантину, ймовірно, знизиться. У спальних районах міста, можливо, ціна не так зменшаться, а от у центрі міста вартість на оренду приміщення для магазину може впасти на 30%. За словами Романа Юськіва до впровадження карантину середня ціна на оренду комерційного приміщення у спальному районі становила 350-400 грн за квадратний метр, а в центрі Львова розцінки залежали від розташування вулиці, наприклад, на Площі Ринок оренда – 100 доларів за квадратний метр. Також він зазначив, що наразі за час карантину ще жоден об'єкт не здали в оренду.

"Оренда не може бути більшою за заробітки людини. Кожен власник бізнесу, окрім того, що має заплатити за оренду приміщення, повинен ще щось заробити і дати зарплати працівникам. Це все взаємопов'язане, а зараз ще й виникла така форс-мажорна ситуація. Наразі немає таких випадків, щоб орендарі, які вже працюють, закривали магазини і відмовлялися від оренди, натомість в мене є два випадки, коли люди хотіли брати приміщення до карантину, але зараз від них відмовилися" – пояснює Роман Юськів.

Фахівець з нерухомості Роман Фединяк також підтвердив, що вартість оренди у комерційних приміщення вже знизилася, тому що нині немає нових клієнтів, які готові вкладати кошти у відкриття магазину, салону чи ресторану.

"Якщо ми говоримо про власника продуктової мережі, то, звичайно, що орендодавець у жодному випадку не буде опускати йому зараз ціну, тому що зараз для нього це один з найкращих часів. Якщо говорити про заклади громадського харчування та офіси, то в цих площах залежить від того, як орендарі домовляться з власниками. Наприклад, у нас є декілька клієнтів, які зараз у ресторанах та кафе дають орендні канікули. Але скільки часу зможе жити цей бізнес і чи він взагалі повернеться до роботи" – зазначає Роман Фединяк.

Однак, як зазначив директор Агентства нерухомості ЕКО-ДІМ Роман Бук, комерційна нерухомість за останні декілька років дуже активно розвивається і саме комерційні приміщення в новобудовах викликають великий інтерес у інвесторів. Оскільки оренда приміщення у новобудовах є завжди довгоочікуваною і тривалою перспективою, оскільки інвестори приходять в процесі будівництва та чекають здачі будинку в експлуатацію (лише потім впроваджують там свою діяльність), то карантин ніяк не впливає цей процес.

Оренда житла

Якщо на ринку комерційно нерухомості почне зменшуватися ціна на оренду приміщення, то це відповідно впливатиме і на житлову нерухомість. Однак наразі різкої зміни цін на оренду квартир в оголошеннях непомітно. У цій ситуації люди, які знімають квартиру та не мають через карантин відповідних доходів, безпосередньо домовляються з орендодавцями про можливе відтермінування оплати чи зниження ціни. Як пояснив Роман Юськів, орендарі, які вже винайняли житло до початку карантину, заплатили згідно договору за перший та останній місяць, тобто власники квартир у будь-якому випадку вже отримали дохід, наприклад, за квітень. У цій ситуації суму останнього місяця могли б зарахувати в оренду, а після повернення до роботи людина впродовж кількох місяців компенсувала б суму останнього місяця.

"Люди отримують зараз якісь зарплати, наприклад, бюджетникам ніхто їх не зменшує, такою працівники ІТ-сфери чи ті, хто можуть працювати віддалено з дому за комп'ютером, також мають певний дохід. А ті, в кого зараз немає  доходу, будуть торгуватись, от і все. Тому навіть якщо оренда на житло зменшиться, то це буде не так швидко, як у випадку з комерційною. Різко знизити ціну можуть хіба у тому випадку, якщо квартира простоюватиме декілька місяців, але не більше ніж на 2 тисячі та в дуже поодиноких випадках" – додає Роман Юськів.

Щодо власників квартир, то для більшості з них дохід від оренди не є основним способом заробітку. Найчастіше люди купують житло для подальшої його здачі лише для альтернативної форми депозиту, тому вони, гіпотетично, можуть  пережити неотримання платежів за оренду протягом місяця чи навіть двох. Також орендодавцям набагато простіше знизити ціну на декілька місяців для постійного клієнта, який надалі може ще не один рік винаймати квартиру та стабільно платити гроші, аніж шукати нового орендаря. Власники квартир розуміють, що в нинішніх умовах падає попит на оренду, і тому знайти нових мешканців буде не так вже й просто та швидко.

Як повідомив фахівець з нерухомості Роман Фединяк, ціни на оренду житла наразі знизилися через відсутність попиту на подобову оренду квартир, і тому власники таких помешкань почали шукати клієнтів на довгострокову оренду  чи пропонувати поселення на період карантину.

"Подобова оренда зараз просто зникла. З'явилось чимало вакантних площ і  тому ціна почала падати. Якщо, наприклад, в новобудовах в районі Чорновола чи Володимира Великого оренда однокімнатної квартири стартувала від 10 тисяч гривень, то зараз ціна знизилася до 8000-8500 тисяч гривень, і це з огляду на маленький попит. Я слідкую за цим щодня, у нас є клієнти, яким ми реалізуємо квартири і також вже опускаємо ціни. Гадаю, що за місяць-півтора буде ще суттєвіший спад цін" – пояснює Роман Фединяк.

Загалом, якщо карантин через загрозу епідемії коронавірусу триватиме більше двох місяців, то його наслідки на ринку нерухомості можна буде побачити через три-чотири місяці (або ж через пів року). Зараз ринок продовжує працювати і перебуває у стані очікування.

Нагадаємо, що 27 березня виконком Львівської міськради прийняв рішення про впровадження низки заходів у місті для підтримки малого та середнього бізнесу. Зокрема, йдеться про звільнення підприємців від сплати орендної плати за користування приміщеннями комунальної власності.

Додамо, що Варіанти поспілкувалися з власниками львівських туристичних компаній та дізналися, як вони виживають у період карантину, і чи слід очікувати на активний потік туристів у Львів після його завершення, а також дізналися як працюють львівські готелі в період карантину та коронавірусу.

Автор: Христина Ненич