Назарій Бербека: Єдиний наш прогноз – це перемога

Варіанти розмовляють з депутатом Львівської міської ради (Європейська Солідарність), учасником депутатської комісії фінансів та планування бюджету, СЕО "Львівська інвестиційна компанія" та співзасновником бренду "Нова Оселя" Назарієм Бербекою.

Варіанти розмовляють з депутатом Назарієм Бербекою про концепцію розвитку Львова, стан будівельного ринку у місті, новий генплан та будівництво сміттєпереробного заводу у Львові.

Як ви оцінюєте виконання "Інтегрованої концепції розвитку Львова – 2030", адже ви були учасником її розроблення?

Так, справді, я докладав чимало зусиль для, щоб прийняли цю інтегровану концепцію. Сьогодні я вважаю, що ті стандарти, які в ній заклали, а також рекомендації будівництва у Львові, які прийняла Львівська міська рада, чудово сприйняв ринок, який виконує багато з цих вимог. Однак нині нема такого активного розвитку будівельної галузі у місті. Ринок працює, але не активно. Тому у місті й не розвиваються великі інфраструктурні проєкти. Через це ми й не бачимо того, наскільки інтегровану концепцію розвитку виконують чи ні. 

Ця концепція передбачає те, як місто має розвиватися, за яким сценарієм. Наприклад, ми забудовуємо нові райони, а згідно з нашим генпланом це північні райони, які сьогодні зелені? Чи ми рухаємося до ущільненої забудови, знаходимо нові проєкти, які є вздовж нинішніх мереж? Тому що, розвиток північних районів і розбудова міста вшир потребує великих інфраструктурних інвестицій.

І якраз інтегрована концепція розвитку й вказує на те, чи нам потрібні великі масиви на околицях міста, чи ми шукаємо можливості розміщення нового будівництва у нинішній структурі з ущільненою забудовою. Також вона вказує на те, яке саме будівництво потрібно вести, тобто що не має бути лише житло в одному місці, у другому – офіси, а в третьому – ще щось. Ми говоримо про підходи змішаної забудови, де є житло, офіси, торгова площа, також ми говоримо й за екологію. Тому ця концепція закладає комплекс речей щодо розвитку міста.

Ви кажете, що зараз немає активного розвитку будівництва у Львові, але є така думка, що через велику кількість внутрішньо переміщених осіб, навпаки, будівництво мало б активізуватися?

Гадаю, що ринок зменшився загалом на 50%. Він зменшився як у попиті, так і в пропозиції. У вересні минулого року задекларували про початок будівництво лише п'яти нових об'єктів житлової нерухомості. Цьогоріч відкрилося, напевно, десятки вже об'єктів, але це не ті темпи будівництва, що були до війни. Це велика помилка вважати, що попит формують люди, які вимушено переїхали з інших міст, це неправда. Чомусь є такий стереотип про те, що у Львові купують житло лише переселенці. Навіть, якщо вони й купують, то доля цього попиту у структурі продаж є досить незначною. 

Загалом у нас є дві нові категорії покупців. Перша – це дійсно люди, які вимушено переїхали. Проте вони не відразу купують житло, а спочатку живуть певний період часу. Лише після адаптації вони розуміють, що це те місце, де вони б хотіли жити, і лише тоді вони починають про те, щоб придбати житло. Другий тип клієнтів походить з бізнесів, які переїхали, тобто є офіси, є виробництва, які перемістилися, а за ними переїхали й люди. Третій блок – це інвестиції у житлову чи офісну нерухомість інвесторів з інших міст. Однак це все разом, можливо, до 10% комплексів продаж, тобто й надалі головним покупцем є львів'янин, який хоче покращити свої житлові умови.

Чи потрібен Великому Львову новий Генплан, а якщо ні, то які документи можуть впорядкувати хаос у просторовому розвитку міста?

Зараз є інший документ, який потрібно розробити та прийняти – це комплексний план просторового розвитку території.  Його розроблення мала замовити Львівська міська рада, і, якщо я не помиляюся, то до 1 січня 2025 року він би мав бути. Це надзвичайно потрібний документ, що має враховувати всі громади, які приєднали до Львова, адже у нинішньому генплані їх немає взагалі. Для прийняття цього комплексного документа потрібно багато часу, а також потрібно враховувати інтереси багатьох власників, багатьох громадян міста. Його обов'язково потрібно прийняти, оскільки життя у нас динамічно рухається, є чимало змін, і ці зміни позначаються на тих запитах на будівельному ринку також.

Наприклад, пам'ятаєте період бурхливого розвитку офісів? Розвивається IT-сфера і всім потрібні офіси. Цей розвиток постійний, а тому офіси виникають всюди. Попередній генплан не враховував той момент, що нам потрібно стільки офісів. Наш чинний генеральний план  й далі говорить те, що у цьому місці потрібне виробництво, в іншій частині міста ми живемо, а сюди ми ходимо купувати продукти. У нього заклали той маятниковий ефект, який навантажує інфраструктуру міста, але водночас усім потрібні офіси, і тому як нам швидко змінити генплан?

Відповіді на це питання ми не маємо. Починають динамічно розвивати офіси, але приходить Covid, і виявляється, що нам офіси вже не потрібні. Так виникає інший попит і ми вже знову маємо його змінити. Ці короткі динамічні зміни потрібно адаптовувати до сьогодення постійно. У багатьох різних країнах Європи є різні підходи до цього, хтось, наприклад, вносить зміни в зонінг. У нас насправді є щось подібне, хоча я і не згоден з цим, це розроблення детальних планів територій. Саме такими точковими кроками розроблення невеликих територій ми й можемо швидко адаптовуватися під ті зміни, які нині виникли. 

Якими на вашу думку, як депутата та людини, яка займається будівельним бізнесом, будуть наслідки рішення Львівської міськради про те, щоб передати функції видання містобудівних умов головному архітектору? 

Я не бачу, що мають бути кардинальні зміни. Є політика виконавчої влади щодо містобудування, яка її й впроваджує. З одного боку й справді добре, коли такий важливий документ персоналізовано видає одна особа, а з іншого також важливо, щоб зберігалися публічність під час видавання тих рішень, яку забезпечував виконком. Я не бачу в цьому питанні якихось кардинальних змін, які могли б відбутися.

Був застій щодо видавання містобудівних умов, але всі актуальні проєкти за цей час розробляли проєктну документацію та готувалися до подібного рішення. Отже, просто збільшиться навантаження на управління архітектури, збільшиться навантаження на експертизу та на видавання тих умов. Містобудівні умови – це така початкова точка відліку без якої ти не можеш далі рухатись у жодному документі, і зараз крок за кроком всі проєкти просто змістяться в часі. 

У чому причини того, що у Львові створення та розвиток соціальної інфраструктури суттєво відстає від темпів будівництва нового житла?   

По-перше, я негативно ставлюся до скасування сплати девелоперами внеску на розвиток соціальної інфраструктури, що сягав 4%. По-друге, я вважаю, що такий внесок потрібен, і саме ці внески варто б було використовувати на розвиток соціальної інфраструктури у тому мікрорайоні, де ведуть будівництво.

Якщо у межах великого проєкту є зобов'язання платити соціально-інфраструктурний внесок, але ці кошти використовують на щось інше у геть іншому місці, то, звісно, що у мешканців того мікрорайону виникне певне незадоволення. Та якщо вони бачили, що є проєкт, є оплата на розвиток інфраструктури, яка використовується там, де потрібно, то гадаю, що ми мали б значно менше проблем з цим.

Як ви голосували за петицію мешканців вулиці Малоголосківської про створення парку замість нового будівництва?  

Я її підтримував двічі.  

У своїй передвиборчій кампанії ви планували будівництво садочка на вулиці Малоголосківській на 300 місць. Чи реалізували ви цей проєкт?  

Ми його завершили, здали в експлуатацію, оздобити та передати безоплатно Львівській міській раді. Він нині успішно функціонує, у ньому навчається 350 дітей. Це був інвестиційний проєкт з містом, який ми повинні були реалізувати та передати його, адже це комунальний садок.  

Що стосується кількості садочків, то потрібно розуміти, що місто зараз видає лише один документ – це містобудівні умови, і згідно з чинним законодавством у ньому девелопери повинні подати лише відсоток забудови, граничну висоту та щільність. Сьогодні дійсно є якась комунікація з містом у частині того, де потрібно додати якийсь навчальний заклад, але це не обов'язково, що девелопер має збудувати той чи інший садок.  

Місто займалося реконструкцією великої кількості комунальних садочків. Нових не будували, а девелопери у межах своїх проєктів відводять площу для приватних садочків у приміщеннях перших поверхів житлових комплексів. Завжди було так, що садки наче переповнені, хоча насправді це як у яких районах (подібне і зі школами). Нам потрібна нова аналітика для того, щоб взагалі зрозуміти, що реально відбувається у закладах освіти, і, гадаю, що нас здивують деякі показники. Я, наприклад, знаю дві школи у Львові, де після повномасштабного вторгнення не набрали перші класи. 

Ви активно займались темою реновації хрущовок у Львові.  

Я цим займався, оскільки мені було цікавився тим, як подібне питання розв'язували у західних країнах. Був період такої дискусії, що старий фонд потрібно демонтувати та збудувати на його місці щось нове. Вважаю, що це з одного боку не зовсім реальним, а з іншого – не зовсім правильним. Велику кількість старого фонду можна адаптувати й вона прекрасно служити ще чимало років і бути добрим соціальним житлом. Зазвичай добробут біля подібних об'єктів має чимало зелених просторів, однак ці простори часто запарковані, оскільки під час проєктування ніхто ще не розглядав такої кількості автівок. 

Для такої реновації потрібна законодавча ініціатива. Має бути гарантія для інвестора. Мають бути гарантії для мешканців, які там проживають. Це також можуть бути й міські програми, які фінансують подібну реновацію. У межах ОСББ чи програм з утеплення у нас була гарна програма співфінансування. Це не зовсім реновація, але принаймні з утепленням та фасадами ця програма добре працювала. Ми бачили у Берліні чимало проєктів, де не відразу впізнаєш, що це за об'єкт був раніше. У Львові здебільшого є проєкти ревіталізації просторів колишніх складів чи фабрик. Наприклад, "Kivsh" на Шевченка, "Jam Factory" на Хмельницького чи реновація на Стрийській частини фасаду автобусного заводу. 

Яка ситуація у Львові з інвестиціями, зокрема міжнародними?

Чимало закордонних міст та приватних донорів відгукуються на запити щодо фінансування екосистем Unbroken на Миколайчука. Про міжнародні інвестиції під час повномасштабної війни говорити не варто. Поки повністю не розв'яжуть питання безпекового фактора, то їх не буде. Ми ніколи не бачили великої кількості міжнародних інвесторів в Україні. Для того, щоб вони прийшли, повинен був бути справедливий суд, прозора податкова система та більший сенс в отриманні вищого заробітку тут, аніж в інших містах чи країнах.

Закордонний інвестор не йде, бо йому щось тут не подобається. Він може підтримати нас, але не інвестиціями, а спонсорством, донорством чи меценатством. Наразі найбільшим інвестором є наш внутрішній український інвестор, який вірить у нашу країну та нашу перемогу. Ніколи раніше не думав, чесно скажу, що ми побачимо скільки інвестицій під час війни (і не лише у Львові).

Оголосили конкурс на відбір членів Наглядових рад двох комунальних підприємств Львова. Ви активно долучились до їхнього створення. Які перешкоди чекають на цей процес і коли він завершиться? 

Справді у Львові триває процес створення наглядових рад двох підприємства – Львівводоканал і Львівсвітло. Ми вже чули, що вони мали запрацювати у вересні-жовтні, але наразі цього не сталося. Сподіваюсь, що наступного року все вже вдасться і ці перші проєкти запрацюють. Імплементація цієї ініціативи не є простою, оскільки керівників не розуміють, для чого їм ті наглядові ради потрібні.

Влітку ми були в Орхусі, де могли спостерігати за роботою наглядових рад у їхніх комунальних підприємствах. Хочу сказати, що така наглядова рада  виконує свої функції, то ефективність надзвичайно велика. Це і зменшення корупційного ризику, і розроблення стратегічних років, і покращення сервісу для мешканців. Звісно, що професійність наглядових рад також має значення, але потрібно дати їм можливість працювати, і вони зможуть реально впливати на діяльність підприємства.

На останньому засіданні тимчасової контрольної комісії Львівської міської ради щодо діяльності ЛКП "Зелене місто" ви доручили керівнику ЛКП написати звернення в ДІАМ для роз'яснення законності отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Чи є вже відповідь на це запитання?

Ми спілкувалися після цього з керівником, і він звертався в ДІАМ щодо цього питання. Для них відповідь є очевидною – якщо є дозвіл в реєстрі, то значить він чинний. Сенсу давати додаткову довідку про те, що він чинний, у них немає. Це питання виникло тому, що у дозвіл на будівництво сміттєпереробного заводу багато разів вносили зміни.

У ньому змінювалися підрядні організації протягом певного періоду часу і багато хто не розумів, що там відбувається. Має кінцева підрядна організація ліцензію чи не має. Виникало чимало питань, але ми зі всім розбиралися, дивилися на всі угоди, на всі етапи внесення таких змін, і я можу нині сказати, що є чинний дозвіл на будівництво сміттєпереробного заводу з підрядною організацією, яка має всі необхідні ліцензії.

Подейкують, що у генпідрядника, компанії Control Process S.A., відсутня ліцензія на виконання будівельних робіт. Чи так це насправді?

Є польська компанія Control Process, і є, можна сказати, дочірня компанія в Україні, яка має цю ліцензію і яку внесли у дозвіл.

Львівські депутати їздили до Польщі, де ознайомились з роботою сміттєпереробних заводів, які будує компанія Control Process S.A. Чи є суттєва відмінність від того, як це відбувається у Львові? 

Ми багато спілкувалися про це з колегами. Вони справді бачили речі, які варто поліпшити у проєкті. Ідеї запозичити завжди можна, але ідеалу немає. Найважливіше якомога швидше закінчити будівництво сміттєпереробного заводу. Зараз там завершують загальнобудівельні роботи, а далі потрібно цю споруду наповнити обладнанням та всім функціоналом. Ми чули багато про терміни його завершення та спілкувався з підрядними організаціями, всі розуміють, що за сприятливих умов його будівництво мали добудувати вже наступного року.

Що очікує на Львів наступному році? 

Львів очікує продовження фінансування програми національного спротиву. Це фінансова допомога запитів, які ми отримуємо від військових частин попри те, що так зване військове ПДФО з міст забрали на період воєнного стану. Це постійні запити великої кількості військових частин не лише львівських, але й зі всієї України. А єдиний наш прогноз – це перемога.