Микола Іщук: Нам потрібен Земельний банк

Розмова з начальником Регіонального відділення Фонду державного майна у Львівській, Закарпатській та Волинській областях Миколою Іщуком.

Варіанти розмовляють з начальником Регіонального відділення Фонду державного майна у Львівській, Закарпатській та Волинській областях Миколою Іщуком.

Які основні тенденції спостерігаються на ринку приватизації державного майна станом на травень?

Ситуація є, зрозуміло, непростою. Під час війни держава не може дозволити собі утримувати збиткові підприємства та накопичувати борги. Загалом сьогодні у власності держави є десь майже 3000 підприємств, з яких лише 30% працюють, з них майже половина – збиткові.

Згідно з міжнародними стандартами та рекомендаціями, за оцінкою Міністерства економіки, у державній власності повинно залишиться трохи більше ніж 100 стратегічних підприємств, всі інші будуть приватизовані.

Проте метою приватизації державних підприємств є не так бажання держави швидко позбавитись баласту, як розуміння потреби знайти підприємствам нових ефективних власників, які інвестують у ці підприємства, зроблять їх конкурентоздатними, створять нові робочі місця та сплачуватимуть податки. На кожну отриману від приватизації гривню припадає 4 гривні інвестицій.

Тобто приватизація держпідприємств є поштовхом до подальшого економічного розвитку країни. Це також наповнення державного бюджету коштами, які безпосередньо скеровуються на підтримку сил оборони.

Нагадаю, що у вересні 2022 року парламент відновив та перезапустив за новими правилами приватизацію державного майна, яку зупинили після повномасштабного вторгнення. Наразі в України відбувається лише "мала приватизація" – продаються активи початковою вартістю до 250 мільйонів гривень.

І лише влітку цього року відбудеться старт "великої приватизації" – продаж об'єктів з початковою ціною в понад 250 мільйонів гривень. Це буде аукціон з приватизації готелю "Україна" у Києві, який під час підготовки оцінили в 1,047 мільярда гривень. А це практично четверта частина плану надходжень в державний бюджет, який визначили для ФДМУ цього року в сумі 4 мільярдів гривень.

Варто розуміти, що підготовка державних підприємств до приватизації – це ретельна підготовка всіх приватизаційних документів. Зрозуміло, що загальна ситуація на ринку інвестицій під час війни ускладнює пошук ефективних інвесторів. До того ж нині в приватизаційних процесах державних підприємств практично не беруть участі іноземні інвестори. Все це зумовлює те, що продаж таких об'єктів потребує більшого часу, ніж, можливо, ми собі це уявляли на початках.

Результати роботи свідчать про те, що попри всі складнощі ФДМУ вдається досягти добрих  результатів. Якщо говорити про РВ ФДМУ у Львівській, Закарпатській та Волинській областях, яке я очолюю, то станом на початок травня до державного бюджету від приватизації перерахували – 210 919 856 гривень (без ПДВ), зокрема: Львівська область – 158 977 980 грн, Закарпаття – 18 120 383  грн, Волинь – 33 821 493 грн.

Тобто цьогорічний план надходжень від приватизації державного майна, який становить 800 мільйонів гривень, регіональне відділення виконало за чотири місяці року більше, ніж на чверть. За результатами 55 аукціонів, участь в яких взяли загалом 315 інвесторів, уклали 23 договорів купівлі-продажу майна, зокрема 8 у Львівській області.

Серед об'єктів, які продали на Львівщині, можна виокремити аукціон з продажу нежитлової будівлі загальною площею 1382,1 кв. м на проспекті Т. Шевченка, 9 у Львові. Ціна її продажу становила 85 мільйонів гривень за стартової ціни 11 776 280 гривень. Єдиний майновий комплекс "Львівський державний інститут з проєктування нафтопереробних і нафтохімічних підприємств" на вулиці вул. Золота, 8 у Львові продали за 70 070 070 гривень за стартової ціни 294 260,60 гривень.

Доводилось читати нарікання на те, що ФДМУ продав ось ці два державні об'єкти у Львові нижче ринкової вартості?

Можна стверджувати у медіа будь-що, але це буде лише суб'єктивною думкою, а не експертним висновком. По-перше, оцінювальна вартість державного майна – це його балансова вартість. Тому, остаточну ціну продажу формує вже виключно сам ринок, тобто учасники аукціону шляхом конкуренції. ФДМУ на цей процес не впливає. Будинок на проспекті Т. Шевченка у Львові продали за ціною $2 тисячі за квадратний метр, що відповідає ринковим цінам на нежитлову нерухомість в центрі Львова наразі. І це найвища ціна.

Продаж єдиного майнового комплексу на Золотій, 8, справді, був першим і наразі єдиним випадком, коли проводився повторний аукціон зі зниженням ціни, але кінцева ціна продажу – $300 за квадратний метр навіть є вищою за ринкову для таких нежитлових об'єктів у Львові. До того ж цей об'єкт був обтяжений частково орендою до кінця 2025 року. Особисто я пам'ятаю часи, коли нерухомість у центрі Львова продавалась за ціною квадратного метра $10 000. Я також не виключаю чергове зростання цін на нежитлову нерухомість в майбутньому. Тому що це ринок і саме він, а не ФДМУ формує ціни на нерухомість.

Чи планується цьогоріч подальша приватизація великих за площами державних об'єктів у Львові та області?

Готуємо документи та ведемо перемовини з потенційними інвесторами щодо приватизації трьох таких об'єктів. Це єдині майнові комплекси державних підприємств "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "Львівбудм НДІпроект" (м. Львів, вул. Тернопільська, 10), "Проектно конструкторське технологічне бюро" (м. Львів, вул. Данилишина, 4), а також "Роздільське гірничо-хімічне підприємство "Сірка" (м. Новий Розділ, вул. Гірнича, 2).

Іноземні інвестори повністю ігнорують приватизаційні процеси в час війни в Україні?

Насправді вони постійно цікавляться та відстежують ситуацію, а от щодо реальної участі в приватизаційних аукціонах, то тут всі справи на паузі. Як керівник РВ ФДМУ, я часто зустрічають з представниками закордонних бізнес-асоціацій та журналістами, інколи навіть звертаються до мене безпосередньо й закордонні бізнесмени за консультаціями.

Львівська міська рада у травні прийняла два рішення, якими засвідчила, що громада повністю готова прийняти з державної у комунальну власність ДП "Львівське експериментальне підприємство засобів пересування і протезування". Як до цього ставиться ФДМУ?

Львівський протезний завод сьогодні не визначили об'єктом приватизації, а тому він знаходиться в управління Міністерства соціальної політики, а не ФДМУ. Це державне підприємство, подальшу долю якого вирішуватиме лише Уряд. Рішення міської ради Львова з цього питання є суто декларативними та не мають жодних юридичних наслідків.

У ФДМУ є інформація щодо цього питання, але на цьому етапі вона безпосередньо нашої діяльності не стосується. Разом з тим ФДМУ має сформовану загальну позицію щодо питання приватизації державних протезних заводів. Наразі головним завданням держави є забезпечити потребу громадян у протезуванні. У 2024 році держбюджет передбачає збільшення витрат на протезування на 48%. В Україні є 15 державних протезних заводів, 13 з них – збиткові.

За останні п'ять років частка державних компаній у виробництві протезів зменшилася з 32% до 14%. На ринок постійно виходять нові гравці, які використовують сучасні технології та обладнання, ефективніші моделі залучення коштів і клієнтів.

Для збереження конкурентоспроможності державні підприємства потребують значних інвестицій, які не заклали в державний бюджет. Тому ФДМУ пропонує для усіх державних підприємств у протезній галузі запропонувати умову приватизації – збереження профілю діяльності протягом десяти років. Це дозволить ефективно використовувати наявні активи цих підприємств, залучити приватні інвестиції та збільшити обсяги виробництва сучасних протезів.

Тобто ФДМУ рекомендує уряду приватизацію протезних заводів, зокрема й львівського?

Так, і не лише протезних заводів, але й всіх інших державних підприємств, які не увійдуть у перелік стратегічних. При цьому громади передусім спроможні, мають право брати участь в приватизаційних аукціонах і на рівні з іншими інвесторами змагатись за перемогу в них. І ми маємо вже успішні приклади власне такої співпраці ФДМУ з громадами. Наприклад, нещодавно Славське комунальне підприємство стало переможцем в аукціоні з продажу майна ДП "Ліси України" на аукціоні з приватизації групи об'єктів у смт Славське. Однак ще раз наголошую, долю львівського протезного заводу вирішуватиме лише Уряд.

Якщо говорити про оренду, то на Львівщині практично не виставляються на аукціон права оренди державних об'єктів з великими площами?

Це правда. Натомість значний попит мають малі площі 1-3 квадратних метри під встановлення банківських терміналів, апаратів з продажу товарів, а також під обмінні пункти. На моє переконання, це позитивна тенденція, яка свідчить про розвиток мережі сервісних послуг як у містах, так і невеличких населених пунктах. Натомість на Львівщині ФДМУ оперує декількома великими майновими об'єктами, які вже багато років перебувають в оренді та регулярно сплачують до бюджету значні суми.

Серед них є Львівський лікеро-горілчаний завод, а також Львівський іподром. Регіональне управління регулярно проводить моніторингові обстеження цих об'єктів на виконання умов договору оренди, слідкує за збереженням державної власності та умовами її використання орендарями. Якщо ж говорити про ціни на право оренди, то вони, як і у випадку приватизації, також регулюються виключно ринком та попитом на той чи інший об’єкт. Найбільш привабливим об’єктом у Львові є львівський аеропорт, який зараз, на жаль, не працює, а отже й орендарів там немає.

Коли запрацює Земельний банк?

Сподіваюсь, що вже влітку цього року, адже ми робимо все залежне від нас для його запуску. Відчуваємо у цьому гостру потребу, адже російська агресія вже спричинила наслідки для трьох поспіль українських посівів, на черзі четвертий. Україна тимчасово втратила чимало родючих земель, які нині в окупації, заміновані чи в зоні бойових дій. Майже 5 мільйонів га територій, що призначені для ведення сільськогосподарської діяльності, недоступні для використання.

Чимало земель Україна навіть після війни якийсь час не зможемо обробляти. Водночас наявні у держави земельні ресурси простоюють чи передають в обробіток через корупційні схеми.Законодавчу базу для прозорої оренди державного фонду сільськогосподарських земель практично вже сформували, очікуємо лише на затвердження відповідних змін до Податкового кодексу, який передбачатиме, що розмір суборендної плати за результатами аукціонів буде більшим стартової орендної плати (12% від нормативно-грошової оцінки). А також змін до Бюджетного кодексу України, які також передбачатимуть, що 90% орендної плати перераховуватиметься до державного бюджету, а 10% – до місцевих бюджетів.

Нині всі отримані від оренди кошти мають йти в місцеві бюджети. Проте цього фактично не відбувається, оскільки ефективних механізмів оренди не було, землі простоювали та не використовувались. Перерозподіл частки від доходів на користь держбюджету – це необхідний крок в умовах війни. Якщо ці зміни ухвалять, то тоді уряд має прийняти постанову про вилучення земель із користування державних підприємств, які сьогодні є їх користувачами, і передачу цих земель державному підприємству, яке буде оператором земельного банку.

Це підприємство вже створили у структурі ФДМУ – ДП "Фонд аграрних інвестицій". Також ФДМУ підготувало кінцевий перелік земельних ділянок, що доступні для подальшої оренди. Зараз Фонд працює над створенням інтерактивної карти державних сільгоспземель. На ній буде увесь масив державних сільськогосподарських земель, площі окремих ділянок та їхнє розташування, цільове призначення тощо. Це покращить доступ до інформації про потенційні ділянки для оренди, дасть інвесторам повну картину наявних у держави ресурсів.

Тобто ДП "Фонд аграрних інвестицій" орендуватиме ці землі в держави, а інвестори в цьому випадку будуть виступати суборендарями?

Так, термін суборенди буде максимально до 14 років для вирощування однорічних рослин і 25 років – для багаторічних. Такі терміни оренди сприятимуть ефективному використанню земель, застосуванню належних технологій вирощування та догляду за рослинами, забезпечуватимуть сівозміну, де і коли потрібно. Обмежень щодо обсягів суборенди, розмірів ділянок для одного орендаря не буде.

Стартова вартість суборенди становитиме не менше 12% від нормативної грошової оцінки ділянки. Для різних регіонів вона відрізнятиметься, але в середньому буде на рівні 3-4 тисяч гривень за гектар в рік. Однак це лише стартова ціна, то ж за результатами торгів, через конкуренцію, коли учасники змагатимуться за право оренди, вона зростатиме. Ріст може бути в рази, особливо за найбільш цінні земельні ділянки. Переможець аукціону має оплатити наперед перший рік оренди землі. Далі щороку сплачується орендна плата, яка індексується.

Хочу скористатись можливістю і звернутись до місцевого самоврядування з проханням дочекатись запуску Земельного банку, діяльність якого виведе з тіні понад 800 тисяч га угідь, які незаконно передавалися для обробітку, генерували корупцію чи просто простоювали. Це відповідає як інтересам держави, там і громад.

Натомість ми маємо випадки, коли громади ініціюють судові позови з вимогою передати державні сільськогосподарські ділянки в їхнє управління лише тому, що вони декілька років не обробляються та простоюють. Наприклад, судові спори зараз тривають на Закарпатті щодо земель двох державних підприємств. Вони є безперспективними, адже, як і у випадку з державним майном, державна земля є ресурсом, який має працювати насамперед на благо всієї держави, підтримувати та наповнювати український бюджет, левова частка якого нині спрямована на захист України від російської агресії.