Ринок нерухомості Львова: відповіді експерта на ключові питання
Розмова з директоркою агенції нерухомості Metrum Estate Юлією Іванчихіною.
Юліє, розкажіть про себе. Де ви працюєте та яка у вас посада?
Я є директоркою агентства нерухомості Metrum Estate. Працюю в компанії вже майже три роки. Найбільше мені подобається займатися продажем квартир на стадії нульового циклу, особливо тих, що мають гарний вид з вікна та правильне планування. Наразі я активно працюю над проєктом, який передбачає комплексний підхід до обслуговування клієнтів, тобто тут мова не лише продаж, але й про повну підтримку на кожному етапі. Для мене важливо, щоб клієнти відчували, що ми завжди готові допомогти та знайти оптимальне рішення для них.
Як змінився ринок нерухомості у Львові з часу заснування Metrum Estate?
Ринок нерухомості у Львові значно змінився за останні чотири роки. На початку нашої роботи ринок був надзвичайно активним – люди купували як первинне, так і вторинне житло. Проте у 2022 році, з початком війни, ринок дещо просів. Я пам'ятаю як 25 лютого, коли лунали повітряні тривоги, я проводила переоформлення угоди з клієнткою. Це був один із небагатьох випадків у цей неспокійний період, коли угода все ж відбулася.
Зараз попит на оренду та купівлю житла з ремонтом залишається стабільним. Клієнти найчастіше звертаються саме з такими запитами. Щодо комерційної нерухомості, то цей сегмент ринку став менш активним, оскільки власники бізнесів ретельно прораховують ризики та рідше відкривають нові заклади, ніж це було раніше.
Які особливості продажу вторинного житла у Львові?
Вторинне житло – це нерухомість, яка вже перебувала у власності, тобто це навіть може бути новобудова без ремонту, але у неї вже був власник. Основні переваги такого житла – це відсутність ризиків, адже майно вже оформили на нового власника. Є можливість відразу заїхати та жити, якщо квартира з ремонтом, а також нижча ціна порівняно з новобудовами. Проте є й недоліки: старе планування, невеликі кухні, центральне опалення, яке не завжди можна регулювати, а також загальний стан будинків разом з фасадами та ліфтами, які часто потребують оновлення.
А як щодо первинного житла? Які тут плюси та мінуси?
Первинне житло – це новобудови, які ще ніколи не перебували у власності. Серед переваг – сучасні житлові комплекси з закритими територіями, де є все необхідне для комфортного життя: просторі під'їзди, спа-центри, басейни, зони відпочинку. Великим плюсом є можливість обрати поверх, планування та навіть змінити його під себе. Крім того, більшість мешканців новобудов – молодь, що також є привабливим фактором.
З недоліків варто зазначити тривалі терміни будівництва, коли інвестор змушений чекати 3-4 роки до введення будинку в експлуатацію, непередбачені витрати, а також вищу вартість порівняно з вторинним житлом.
Юліє, з вашого досвіду, хто зазвичай купує первинне та вторинне житло у Львові?
З моїх спостережень первинне житло зазвичай купують молоді люди чи батьки для своїх дітей-студентів, які приїжджають з інших міст. Воно також цікаве інвесторам, які часто купують квартири на стадії котловану, тобто коли ще тільки заливають фундамент, щоб продати їх з прибутком через кілька років. Вторинне житло, навпаки, приваблює старшу аудиторію, а також сім'ї, які розширюються та хочуть збільшити житлову площу чи переїхати у будинок.
Щодо локацій Львова, то найбільш популярними районами для купівлі житла сьогодні є Франківський та Шевченківський. Менше цікавляться Залізничним і Сихівським районами, хоча завжди все вирішує ціна. Є часті запити на район Нового Львова, де розташовані два парки – це також привабливий фактор.
Як уникнути ризиків під час купівлі житла?
Щоб уникнути ризиків при купівлі житла, я завжди раджу звертатися до спеціалістів, обирати рієлтора, який має досвід і знає всі нюанси. Якщо такої можливості немає, то потрібно уважно вивчити документи на земельну ділянку, дозволи на будівництво, комунікації, а також репутацію забудовника. Важливо дізнатися, чи всі об'єкти здали вчасно, чи були проблеми, і скільки об'єктів забудовник будує одночасно, тобто що у нього є капітал і він ним легко розпоряджається. Це дозволяє зменшити ризики та бути впевненим у своєму виборі.
Які тенденції на ринку нерухомості на найближчий рік?
У 2024 році ціни на нерухомість не підросли через активну мобілізацію, а також те, що люди трохи призупинили процес капіталовкладень. Це призвело до того, що ціни на нерухомість навіть трохи знизилися, і зараз найкращий момент для купівлі. Власники готові опускати ціни, і це дає можливість торгуватися. Проте у 2025 році очікується підвищення цін, особливо на первинну нерухомість, де вони досягнуть 1800-2000 доларів за квадратний метр.
Середній чек на вторинне житло в старому фонді, наприклад, у хрущовці чи польському будинку становить 1300-1400 доларів за квадратний метр. Однокімнатна квартира площею 40 кв. м у такому фонді коштує приблизно 46 тисяч доларів.
Первинне житло залежно від розташування та стадії готовності коштує від 1000 до 1500 доларів за квадратний метр, а в околицях, як-от вулиця Трускавецька чи Винники, ціна може бути трохи нижчою. На сайті Metrum Estate та у соціальних медіа ми часто публікуємо цікаві пропозиції як вторинного, так і первинного житла, ділимося корисними порадами, тенденціями ринку. До того ж команда рієлторів завжди готова допомогти клієнтам підібрати найкращі варіанти, враховуючи всі їхні побажання.
Насамкінець також ще хочу зазначити, що наша агенція нерухомості Metrum Estate працює на ринку вже чотири роки. За цей час ми закрили понад 3000 успішних угод на загальну суму 12 мільйонів доларів. Проте ми не лише агенція з нерухомості, але й частина великої компанії Metrum Group, яка також пропонує послуги з клінінгу, ремонту та дизайну.
Наприклад, ми також займаємося будівництвом: клієнти можуть придбати земельну ділянку, а ми збудуємо для них котедж, зробимо ремонт та допоможемо з подальшою орендою або продажем. Такий комплексний підхід особливо зручний для тих клієнтів, які перебувають за кордоном, адже всі процеси ми можемо організувати дистанційно.
