Львівська первинна нерухомість уже кілька років тримає статус топу за вартістю квадратного метра в Україні.
Для тих, хто розглядає місто не лише як туристичний магніт, а як локацію для життя чи інвестицій, питання вартості стоїть гостро: якщо людина планує купити квартиру в новобудові Львова на DIM.RIA, їй важливо розуміти реальний ціновий коридор, динаміку та фактори, які рухають ринок.
Поточний рівень цін: скільки коштує квадрат
За аналітичними даними станом на другу половину 2025 року Львів стабільно входить у трійку найдорожчих міст України за ціною первинного житла й фактично очолює список. Середня ціна квадрата в новобудовах коливається в районі 57–59 тис. грн/м², що відповідає приблизно 1 280–1 400 дол. США залежно від курсу.
При цьому по окремих комплексах від забудовника у центральних та преміальних локаціях планка легко переходить за 2 000–2 500 дол./м², тоді як на периферії та в приміській зоні все ще можна знайти пропозиції від 700–800 дол./м².
У середньому покупець бачить такі ціни:
- Мас-маркет/комфорт. Нижня межа діапазону, часто на старті будівництва або в зонах із менш розвиненою інфраструктурою.
- Комфорт+/бізнес. Основний сегмент, на який орієнтується більшість інвесторів та сімей, – це комплекси з власними громадськими просторами, паркінгами, комерційними приміщеннями.
- Преміум. Окремі проєкти ближче до центру або в «видових» локаціях з обмеженою пропозицією, де ціни задаються не лише собівартістю, а й дефіцитом якісного житла.
Для однокімнатних квартир загальний чек стартує орієнтовно від 65–70 тис. дол., для двокімнатних – від 100 тис. дол. і вище, якщо йдеться про житло в центральних чи активно розвинених районах.
Фактори, які формують ціну у львівських новобудовах
Ключовий драйвер ціни – локація плюс інфраструктура. Попит концентрується там, де поєднуються транспортна доступність, наявність садочків, шкіл, медичних послуг, торгових центрів, парків. У Львові це означає постійний інтерес до Шевченківського, Франківського, Личаківського районів і частини Сихівського, що активно забудовуються комплексами з власною інфраструктурою.
На фінальну ціну квартири впливають:
- Клас і концепція комплексу. Двори без машин, підземні паркінги, рекреаційні зони, коворкінги, додаткова безпека, енергоефективні рішення – все це закладається в прайс.
- Етап будівництва. На котловані та первинних чергах інвестор отримує дисконт, у введених чергах ціни фіксуються вище, особливо якщо комплекс уже розкрутився на ринку.
- Фінансові інструменти. Доступ до програм розтермінування, участь в іпотечних програмах (зокрема «єОселя») підіймає ліквідність об’єкта, що дає забудовнику простір для більш амбітної цінової політики.
- Репутація забудовника. Перевірені гравці зі зданими об’єктами можуть продавати дорожче – ринок платоспроможного попиту готовий переплатити за нижчі ризики.
Для покупця практичний висновок простий: переплата у 5–10% за комплекс із сильною інфраструктурою і прозорими документами часто виглядає розумнішою, ніж економія на проєктах із розмитою концепцією або слабким оточенням.
Якщо подивитись на динаміку за останні 1–2 роки, картина виглядає так:
- за рік середня вартість квадрата в новобудовах Львова зросла приблизно на 3–6%, що суттєво нижче воєнних піків, але все одно демонструє тренд на подорожчання;
- ринок перейшов від різких стрибків до більш плавного руху, коли ціни підтягувалися до реальної собівартості будівництва та курсових ризиків;
- інвестиційний попит з боку внутрішніх переселенців і інвесторів зі східних регіонів тримає первинку Львова у тонусі навіть на фоні обмеженої іпотеки.
У підсумку маємо ситуацію, коли ринок нерухомості у Львові дорогий, але прогнозований: покупець бачить загальний тренд і розуміє, що різкої знижки найближчим часом не буде.
Райони, формати та роль інфраструктури
Всередині міста цінова карта виглядає строкато. Традиційно дорожчими залишаються центральні масиви та локації ближче до історичного ядра. У районах з активною новою забудовою (частини Шевченківського та Сихівського, приміські Сокільники, Винники, Басівка) квартира у комплексі з продуманою інфраструктурою може коштувати не набагато дешевше за центр, але давати інший рівень комфорту. Саме це часто вирішує, який об’єкт покупець у результаті обере:
- наявність підземного або наземного паркінгу;
- власні громадські простори (дитячі майданчики, спортмайданчики, лаунж-зони);
- комерційні приміщення на перших поверхах, що закривають базові потреби мешканців (кава, базові послуги, невеликі магазини);
- доступ до громадського транспорту та зручні виїзди на основні магістралі.
Тут Львів демонструє європейський підхід: спальний масив більше не означає просто будинки посеред поля, а нові новобудови працюють як самодостатні мінірайони.
Прогноз ринку: що далі з цінами
За базовим сценарієм аналітики очікують, що у найближчі 1–2 роки ринок первинного житла у Львові збереже тренд на помірне зростання. Йдеться про 5–10 % на рік в гривневому еквіваленті за відсутності нових макрошоків та різких курсових стрибків. На користь подорожчання працюють:
- обмежена пропозиція ділянок під якісну багатоповерхову забудову в межах міста;
- поступове зростання собівартості будматеріалів, робіт, енергоносіїв;
- стійкий інтерес інвесторів до міста як до відносно безпечної локації для капіталу;
- очікуване розширення іпотечних програм, що підтягує новий платоспроможний попит.
Стримувальні фактори – загальний рівень доходів населення, високі ставки за класичною іпотекою, а також війна, яка додає ризиків та підвищує вимоги до надійності забудовника.
