Розмова зі засновником управляючої компанії "Мегаполіс" Володимиром.
Розмова зі засновником управляючої компанії "Мегаполіс" Володимиром Вовком про особливості ЖКГ у Львові.
Місто творять люди. Його обличчя, його атмосферу і його рівень життя. Одних можна помітити відразу: митців, співаків, політичних діячів, які виступають перед аудиторією і часто роздають інтерв'ю. Інших – вкрай рідко, оскільки їхня праця – доводити до ладу наш побут. Щодня і на кожній вулиці. Таким господарям чистоти та комфорту чи як нині кажуть, управителям, й потрібно нині сказати особливе Дякую, тому що вони працюють без права виходу на карантин. Знайомтесь: Володимир Вовк. Молодий, активний, дієвий. Батько і чоловік. Добрий друг та порадник.
Володимире, як розпочиналася Ваша діяльність у комунальній галузі?
Управляюча компанія – це еволюція, наступний рівень розвитку Житлово-експлуатаційних підприємств, як діяли у нас від моменту розпаду СРСР. За останні роки у Львові, і в інших містах, утворилося декілька приватних компаній-структур, які займаються тим, що працюють у галузі надання житлових послуг та організовують процес надання комунальних послуг. Ідея відійти від житлово-комунальної сфери, яка підпорядковується місту, і перенести її на конкурентний приватний ринок, прийшла мені до голови набагато швидше, ніж це врегулювали на законодавчому рівні. У Львові (іншу подібну компанію ми відкрили в Ужгороді) ми зареєстрували у 2009 році. На той момент це не був особливо успішний бізнес, тому що громадяни ще не були готові до подібного: якісь хлопці без досвіду щось пропонують? Люди і зараз не готові, але рух вперед відчувається. Люди змінюються і все більше прагнуть стати господарями у своїх будинках та на своєму подвір'ї. Ця ідея зараз стала набагато популярнішою.
Чи правда, що у Львові набагато простіше організовувати нові форми господарювання?
Свідомість львів'ян інакша, ніж у мешканців інших міст. Навіть від сусіднього Закарпаття. Але ми не приклад, хоча ментально ми готові, показуємо приклад, а психологічно ми дозріваємо швидше. Однак з точки зору влади, як закони імплементуються на місцях, то нас не можна ставити в приклад. У тому ж Ужгороді все відбувається швидше і виконується точніше. Я зауважив, що Львів завжди шукає якусь свою модель, як саме запровадити в дію певне законодавство. Львівська міська влада, розуміє: "Ось є закон – потрібно його виконати", але намагається додати до нього своє бачення. І через призму бачення Львівської міської ради цей закон і впроваджують у Львові. В Ужгороді зробили все простіше, там не винаходили велосипед. Вони розглянули закон, і зрозуміли, що ось це має бути отак, і що згідно з законом це потрібно зробити саме так за конкретні терміни. Вони нічого не додумували та спеціально не підбирали під своє місто.
Багато скаржаться на неможливість переконати людей. Як Вам вдається переконати людей, які часто просто байдужі до свого подвір'я та оточення?
Початок був справді важким. Не було ще репутації на ринку. Люди вірять лише тому, що бачать. Спочатку їм треба бачити, що інший будинок вже таке має. У Львові є безліч ком'юніті, де спілкуються голови ОСББ, і це вже працює за принципом рекомендацій і пропозицій. Вони дають запит на інший об'єкт, їздять на наші об'єкти, щоб все побачити на власні очі. На початках нашими клієнтами переважно ставали ті, хто просто був у відчаї. От їм здали новобудову, заселили туди людей та віддали ключі. Ось і все. Сказали – живіть та розбирайтеся далі самі, як хочете. Через свою незгуртованість чи необізнаність вони почали шукати компанію, яка б взяла їх під своє крило – підказати, допомогти, зорганізувати для початку роботу. Від безвиході.
Інша категорія – це ті, хто працювали з комунальними підприємствами. Були люди, котрі звикли жити зі своїм ЖЕКом, де вони платили свої три гривні за квадратний метр і отримували набір послуг, не особливо переймаючись якістю. Прибирає там чи не прибирає прибиральниця, він сам біля свого порогу помив і досить. Головне, що вони платили три гривні і це було дешево та без зайвого клопоту. Вони десятиліттями жили з такими "рідними" ЖЕКами. Але навіть в таких будинках живуть люди, які мислять по-новому, яких категорично не влаштовував подібний стан речей, і які шукали якусь альтернативу.
Чим ОСББ та управляючі компанії зручніші за застарілі ЖЕКи?
Перше, технічний фактор: ми маємо нову матеріально-технічну базу. Розуміємо, що в бюджеті брак коштів, і навіть якщо купують деколи новий тракторець через через Прозоро, то він буде білоруського виробництва, і тому постійно ламатися. Ми вільніші, оскільки не підпадаємо під закон про державні закупівлі, і купуємо те, що вважаємо доцільним. Новіше і стійкіше. Другий фактор – якість та частота надання послуг. Комунальне підприємство має графік, наприклад, прибирає лише два рази на тиждень. Ми гнучкіші до потреб та вимог мешканців: якщо вони готові оплатити та потребують 5 разів на тиждень, то буде 5 разів на тиждень. Нам не треба додаткового погодження з містом, тому що ми виконаємо всі роботи, які замовлять.
Хто в ЖЕКу, той знає, що він платить свої три гривні, які йдуть кудись в комунальне підприємство, і про їхню долю вже ніхто навіть не згадує. Тобто, квитанцію вони отримали. Як же виглядає це в нас чи в ОСББ? Це окрема юридична особа. Вона має свій окремий банківський рахунок і там є чітка прозорість. І у будь-який момент він може отримати фінансову звітність щодо всього. ОСББ може відрегулювати для себе усі фінансові питання. Хочете 50 копійок за метр – будь ласка, якщо ви зможете за таких тарифів обслуговувати свій житловий комплекс. Хочете 10 гривень – прошу дуже, але ви чітко розумієте, що маєте резервний фонд, людину, яка ним керує, і може запитати у нього скільки грошей залишилось на рахунок та чи можна використати їх для тих чи інших потреб у вашому багатоквартирному будинку. Залучається кожен мешканець, який відтепер вже може впливати на ці процеси.
Ми прийняли модель, яка будується на діалозі. Не може прийняти рішення лише керуючий компанією чи лише мешканці. Є виконавець і замовник – контролер. Для того, щоб правильно налагодити цю комунікацію, ми погоджуємо все з мешканцями. З кожного під'їзду беремо найініціативнішого мешканця та створюємо таку ініціативну групу. Укладаємо договори, а вони вже відповідають за думку мешканців, яких делегують. Всі розуміють, що їх залучили до процесу і що саме вони впливають на якість.
Ви в цій галузі давно. Як Ви оцінюєте рівень ЖКГ у Львові?
Львів – специфічне місто, і його великою гордістю та великою проблемою є історична частина. Мушу зізнатися, як управитель, що я не працюю в центрі. У Галицькому районі в мене не має жодного об'єкта. Я співчуваю тим комунальним підприємствам, які працюю в центрі. З точки зору бізнесу, а управляючі компанії це таки бізнес-структури, які повинні заробляти, обслуговування центру для того, хто наважується там працювати, є проблемним і, певно, що збитковим. Тому що фонд – старий, він малоквартирний, площа з якої збираються гроші – невелика, а проблеми – великі. Термін експлуатації перекриття, комунікацій та дахів вже давно минув.
Там потрібні постійні втручання, а щоб їх не робити, то капітальні ремонти. Центр міста проблемний. Якщо ж вийти за межі центру, то тут також достатньо проблем в тих будинках, які збудували 80-х та 90-х роках. Найбільша проблема – це ліфтове господарство. 25-ти річний термін експлуатації ліфтів вже давно минув, у більш ніж половині будинків протікає дахи, електрична мережа вкрай зношена, а використання енергоносіїв зовсім неефективне через низьку енергоефективність будинків.Чи правильно рухається наше комунальна система – не зовсім. На перший погляд схоже, що незалежно від форми власності всі управляючі компанії перебувають у рівних умовах, хоча фактично це не так. Риторика Львівської міської ради зводиться до простої речі: хто не вміє заробляти, того треба закрити чи реорганізувати. У Львові пройшло масове скорочення колишніх ЖЕКів.
З позиції бізнесу – це правильно, але з позиції утримання майна – не зовсім. В Личаківському районі, наприклад, залишилась одна управлінська компанія, яка належить місту. Чи можна говорити про ефективність роботи одного управителя на величезному ареалі від вулиці Вашингтона до вулиці Б. Хмельницького? Тут чітко прослідковується бачення міської ради не допустити до ринку ЖКГ когось іншого, окрім компаній, які контролюються містом. У Львові фактично не виконали закон №417 "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" та не оголосили прозорий тендер на управління багатоквартирними будинками. А це дало б змогу створити конкурентний ринок, який би спричинив підвищення якості надання послуг та впровадження нових підходів до сфери ЖКГ. Тому, певне, що не варто говорити про ефективну роботу колишнього ЖЕКу на великій території, оскільки там просто змінили вивіску, не оновили матеріально-технічної бази та використовуючи ще радянські підходи.
Який вихід з цієї ситуації?
Необхідно допомагати центру та управителям, які там працюють. Центр несе величезне навантаження туристів, які приносять дохід. Тому варто, як варіант, подумати над тим, щоб з цих коштів виділяли достатньо власне на комунальні потреби того ж центру. Будинки та мешканці отримували би додатковий бонус, хоча б за те, що під їхніми вікнами щодня бігають тисячі людей.
Але є і позитивні моменти. Львівська міська рада запровадила програми співфінансувння робіт у багатоквартирних будинках. Це стосується і дахів, і ліфтового господарства. Наприклад, в Ужгороді подібні програми вже давно працюють досить ефективно. З одного боку місто дає левову частку коштів на проведення ремонтних робіт (деколи аж до 90%), а з іншого – до цього також долучаються мешканці. Це і дає їм потрібне розуміння того, що утримання спільного майна власників також є їхнім обов'язком. Вони платять власні кошти, а тому ретельніше контролюють якість робіт. Вони відповідально ставляться до результатів цієї праці, вже як до свого, а не просто так, що міська влада щось повинна їм зробити.
Якщо ж говорити про ЖКГ загалом, то ми таки не найгірші. Коли ви вперше приїжджаєте в місто, то на що передусім звертаєте увагу? Який гарний газон чи тротуар. На чистоту. За цим простим критерієм Львів, не без зауважень, звичайно, але дає собі раду. Знову ж таки, виконавці, а це ті ж самі ЖЕКи (про це ми поговоримо трошки згодом) мають застарілу матеріально-технічно базу та ще радянське мислення і підходи до надання цих послуг. Не раз у фейсбуці можна побачити фото чи відео, де прибиральні машини просто здіймають куряву на усю вулицю, оскільки лише переносять, а не прибирають, купи піску від одного бордюру до іншого. І тут знову питання політики протекції міської влади "для своїх".
Є питання щодо того, як саме районні адміністрації та Львівська міська рада робить розподіл коштів житлово-комунального господарства. Наш ринок послуг закритий для сторонніх. Оголошується конкурс через Прозоро, і начебто той, хто може запропонувати більш привабливу пропозицію, виконуватиме роботу. Але якщо поглянути на статистику, то враження таке, що в нас в місті Прозоро працює лише для своїх. Можна взяти будь-яку районну адміністрацію і там на виконання певного типу робіт завжди той самий переможець. Разом з ним в торгах бере участь та ж сама компанія, і гроші розділяються лише між своїми. Простими словами діє принцип – наші гроші для наших підприємств. Такий підхід не створює здорову конкуренцію та не допускає до ринку інших виконавців, які б спричинились до покращення якості робіт.
А як проконтролювати ці процеси?
Наша держава має чудовий орган – Антимонопольний комітет України, де є спеціальна комісія, яка займається розслідуванням та контролем за тим, як відбуваються держзакупівлі. Але ця комісія надзвичайно перевантажена. Вона отримує безліч скарг зі всієї України, оскільки подібні схеми вже поставили на конвеєр. Тому комісія не може присвятити кожному конкретному питанню достатньо часу, детально все проаналізувати, а так й втрачається можливість контролю прозорості.
"Батьківщина" говорить і про інші проблеми, зокрема, про неправомірність підняття тарифів.
Будь-яка ціна має бути економічно виправданою. Пасажирообіг та Е-квиток дали б розуміння про потребу дофінансування. Ми не бачимо реальної ситуації. Є якісь економічні підстави для збільшення тарифу чи це забаганка перевізників? Спочатку мали б облікувати пасажиропотік і витрати, потім знайти баланс щодо до конкретного перевізника, а тоді вже можна було говорити про підвищення. Але це рішення прийняли лише тому, що перевізники попросили. Новий закон про ЖКГ дуже чітко нас поділив, оскільки вказав на те, що таке житлова послуга, а що таке комунальна. Водопостачання – це комунальні послуги. Управляючі фірми чи ОСББ – це житлові послуги. Система оплат також відрізняється: ми отримуємо за житлові послуги, а комунальні підприємства – за комунальні. Мені важко оцінити їхню систему, як вони там, що рахують і як це все економічно обгрунтовують. Але тут варто зауважити інші речі.
Були громадські слухання у Львівводоканалі, де головним аргументом була необхідність збільшення заробітної плати для працівників. І жодного слова про системи та мережі. Ми обслуговуємо мережі в самому будинку, і тому я знаю, де що потрібно полагодити та скільки загалом потрібно грошей, щоб утримувати їх в належному стані. Але до точки розмежування між мною та трубами Львівводоканалу, бо я знаю, що наша мережа в доброму стані, а мережа Львівводоканалу – в жахливому. У будь-який момент прорив на трубі, оскільки постійно виникають аварійні ситуації, і вони приїжджають, розкопують невелику ямку, ставлять хомуток, забивають кілок та засипають назад. Труби вже схожі на їжака, бо вони всі в тих кілках.
Але на тих громадських слуханнях пропустили тему про те, що мережа у Львові знаходиться в жахливому стані. І якщо говорити про підняття тарифів на водопостачання, то варто говорити й про те, що ми будемо використовувати їх на оновлення мережі. Зняти з неї аварійність, а також продумати пропускну здатність: діаметри наших труб не передбачені для подібного навантаження. Кількість нових будинків збільшується щороку, а труба – та сама. За весь час, скільки нею тече вода, вона вже і з накипом, і забруднена, і діаметр її вже часом сягає 50 см. Заміна труб – це не тільки кількість, а, власне, якість води, яка потрапляє у квартири.
Що ще є важливого в новому законі ЖКГ?
Новий закон, який запрацював у травні минулого року, акцентує увагу на тому, як мешканці будують свої відносини з житлово-комунальним господарством як з прозорим рівноправним бізнесом. І в цій частині він багато уваги приділяє фінансовій прозорості. Тобто, законодавець зрозумів, що скидання грошей в загальний котел є неефективним, колимешканець кидає ті декілька гривень, але так і не розуміє, що за них роблять. А коли він платить гроші та розуміє, який перелік послуг за це отримує, то це вже докорінно змінює психологічну ситуацію, оскільки вже бачить, що роблять за ці гроші. Якщо ти платиш Управляючій компанії, то платиш лише за рішенням загальних зборів мешканців твого будинку. Ти в будь-який момент можеш звернутися та вплинути на те, як їх використовуватимуть на користь твого будинку.
Варто розуміти, що навіть якщо вже є новий закон, то це ще не факт, що його реалізація відбуватиметься миттєво. Але цей закон має чимало нових плюсів. По-перше, все відбувається на договірних відносинах. Є взаємна воля двох сторін, є умови договору, які повинні виконуватися, і найголовніше – є санкції чи зобов'язання з обох сторін, як з боку управителя виконувати все, що є у договорі, так і з боку власника відповідально оплачувати те, що виконують. Це дає мотивацію управителю добре працювати, оскільки він розуміє за що отримає гроші, а мешканцю – можливість контролювати та використовувати передбачений в новому законі механізм цього контролю. Чітко виписав те, що буде, коли хтось зі сторін не виконає своїх зобов'язань. Новий закон дуже орієнтує до діалогу. За п'ятибальною шкалою я б оцінив цей закон на 4,8.
Чи змінилася Ваша робота з початку карантину?
Наша діяльність нині розділилась на дві частини: те, що ми робимо для мешканців та те, що ми робимо для своїх працівників. Оскільки ми працюємо у сфері ЖКГ, то не маємо права на зупинку. Дистанційно ми не можемо працювати. Всі працівники, які безпосередньо не потрібні на робочому місці (бухгалтери, юристи чи диспетчерів гарячої лінії) працюють з дому. Усіх решта ми намагаємось захистити. Ми видали дезінфектори, маски, рукавички тощо. Щодо роботи з мешканцями, то ми виконуємо всі розпорядження міського штабу. Централізовано закупили на всі будинки дезінфекційні засоби, якими обробляємо і миємо сходи, поруччя, дверні клямки тощо.
Ми придумали маленький лайфхак, як загалом їх зробити менш брудними. Закупили дозатори, як для мила, заливаємо туди дезінфекційний засіб, і розміщаємо їх в місцях загального користування, біля входу в під'їзд, між ліфтом і початком поруччя на сходах першого поверху. І мешканець перед тим, як натиснути кнопку ліфта чи доторкнутися до поруччя, завжди може продезінфікувати руки. Дозатори закінчуються швидко і тому їх потрібно постійно наповнювати.
Звісно, що нині є вказівка не відвідувати дитячі майданчики, але ми чудово розуміємо, що хтось таки не витримує і приходить на гойдалки. І тому краще перестраховуватися. Майданчики мають різне покриття, мити їх щодня особливо важко. Тому ми особливо протираємо дезінфекційними засобами поруччя гірок та гойдалок, тих місць, до яких торкаються дитячі руки, на майданчиках у прибудинковій території будинків, які ми обслуговуємо.
Передрук з сайту leopolis.news
фото: Фб Володимира Вовка