Микола Іщук: ФДМУ є найбільшим орендодавцем в Україні з найвигіднішими умовами

Варіанти розмовляють з начальником Регіонального відділення Фонду державного майна у Львівській, Закарпатській та Волинській областях Миколою Іщуком.

Чому державі вигідно самій розпоряджатися своїм майном, а не передати функції управління, наприклад, приватній компанії професійних менеджерів?

За підрахунками ФДМУ нині в державній власності перебуває майже 3600 підприємств. З них в управління ФДМУ рішенням Уряду передали майже 2400. Загалом підприємства, якими управляє ФДМУ, можна поділити на три категорії: ті, які потрібно ліквідувати, ті, на яких ФДМУ здійснює роботу з приватизації, та третя група – це так звані стратегічні компанії.

60% підприємств з-поміж тих, які передали в управління ФДМУ, це – компанії-банкрути, що існують лише на папері. Завдання ФДМУ у тому, щоб очистити економіку від цих компаній, оскільки вони щороку генерують мільярд збитків. Наприклад, є держкомпанія, яка не має активів, не веде діяльності, але в її штаті до цього часу залишаються працівники. У цьому випадку держава повинна знайти кошти для того, щоб сплатити борг зі зарплати працівникам підприємства, що не працює. Приблизно 300 підприємств потрібно приватизувати. Над цим завданням ФДМУ також послідовно працює.

Коли ж держава ставить запитання, що робити зі стратегічними підприємствами, чи може держава в цьому випадку бути ефективним власником, то вона апелює до світового досвіду. А він говорить про те, що найбільш ефективною моделлю державного управління стратегічними підприємствами є створення суверенного фонду, тобто спеціальної структури, на яку поклали завдання управління виключно стратегічними активами, які ніколи не підлягатимуть приватизації чи ліквідації. Вони залишатимуться у власності держави.

За своєю суттю процес створення суверенного фонду дозволить державі зменшити частку своєї присутності в економіці, залишити у своїй власності та управлінні лише стратегічні ресурси, що необхідні для виконання державних функцій.

Суверенні фонди створили у 93 державах світу. Це – фонди національного багатства майбутніх поколінь. Вони управляють активами на майже 12 трильйонів доларів. Найстарішому суверенному фонду – 70 років. Це Інвестиційне управління Кувейту, яке сьогодні управляє активами на понад 800 мільярдів доларів. Наймолодший фонд створили у Пакистані на початку серпня цього року.

Суверенні активи, які передадуть Українському суверенному фонду (УСФ), надалі будуть управлятись субхолдинговими компаніями. Це – нові фінансові інституції, які дозволять розвивати стратегічні підприємства України та залучати міжнародних інвесторів для розвитку цих активів.

Як працюватиме Український Суверенний фонд?

Він об'єднає майже 100 стратегічних підприємств України, які не підлягатимуть приватизації. УСФ працюватиме над розробленням стратегій розвитку не лише окремих підприємств, але й цілих галузей, а також над пошуком інвестиції для реалізації цих стратегій. Ще одним важливим завданням для УСФ буде те, що державні стратегічні підприємства повинні стати лідерами української економіки, тією рушійною силою, що допоможе українській економіці піти стрімко вгору після завершення війни. Задля цього вони залучатимуть інвестиції від іноземних суверенних фондів та міжнародних інвесторів.

Хто та за якими критеріями визначатиме стратегічні підприємства, що увійдуть до УСФ?

Питання визначення стратегічного майна складне, відповідь на нього має дати Уряд та міністерства за своїми напрямками роботи. До того ж критерії визначення стратегічних підприємств ще не розробили. Наприклад, великі металургійні комбінати, уранові рудники. Ми розуміємо, що це бюджетоформувальні, тобто стратегічні підприємства в Україні. Але свого часу це не завадило їхній приватизації.

Тому нам потрібно формувати критерії визначення поняття "стратегічне підприємство" заново, оскільки такого поняття у практиці держави не було. Формування нового переліку таких стратегічних підприємств має відбуватися у ширшому колі експертів та громадськості, а остаточний його вигляд мають затвердити на найвищому рівні, у Верховній Раді України. Лише тоді суспільство зрозуміє, яким шляхом ми рухаємося.

Чи можна передбачити, які підприємства Львівщини внесуть до переліку стратегічних?

На жаль, Україна тридцять років не була самостійною у прийнятті рішень відносно приватизації, але сподіваюсь, що ця ситуація зміниться. Більшість підприємств Львівського регіону, що відіграють стратегічну роль для розвитку економіки області та держави, давно вже приватизували. Або ж вони стали банкрутами і їх ліквідували.

Наприклад, Дрогобицький автонавантажувач, одне з найбільших підприємств колишнього СРСР. Його власником став громадянин Росії. Львівський автобусний завод також був стратегічним підприємством. Так, це був величезний завод, але його власником також свого часу став громадянин Росії, який не дбав про його розвиток. Дрогобицький долотний завод є стратегічним для будівництва бурових установок. Його власник, громадянин Росії, не розвивав це підприємство.

На Львівщині також було багато інших підприємств, які перестали розвиватися та стали збитковими протягом 30 років Незалежності, наприклад, ДП "Львіввугілля". Попит на його продукцію зменшується з огляду на якість вугілля та інші особливості, зокрема розвиток сучасних технологій.Тому насправді я вважаю, що така ситуація не є критичною. Адже держава може та буде створювати нові сучасні підприємства на нових майданчиках, які відповідають її економічному розвитку та зростанню добробуту населення.

Утім на Львівщині вже створили інший важливий суверенний ресурс. Це землі Національної аграрної академії, які нещодавно згідно зі законом внесли до Державного земельного банку. Він формується ФДМУ. Сьогодні це також один із важливих стратегічних пріоритетів в нашій роботі. Наголошую, державний земельний фонд – це землі, які ніколи не приватизують. Завдання ФДМУ – на відкритих прозорих онлайн-аукціонах знайти для них ефективних орендарів, щоб вони працювали. Отримані від аукціонів оренди кошти надходитимуть до державного бюджету. Заразом ми пильнуватимемо збереження цих земель, які є національним багатством та основою розвитку аграрного сектору.

У власності держави також є чимало об'єктів нерухомості. Яка стратегія ФДМУ щодо них?

ФДМУ працює над тим, щоб навести лад в цій сфері. За попередніми даними у державній власності понад 8 мільйонів м² нерухомості. Однак ніхто не знає наскільки ефективно держава її використовує. Тому планують створити Фонд інвестиційної нерухомості, основною функцією якого стане консолідація та ефективне використання цього активу. Створять спеціальну компанію, яка управлятиме нерухомістю, яку використовують різноманітні державні органи. Другий напрям – продаж або оренда державної нерухомості за ринковими ставками.

Ми лише починаємо рухатись цим шляхом, починаємо формувати суверенний банк, земельний банк та банк інвестиційної нерухомості. Це ідеї, які обговорювались раніше, але їх так і не зреалізували. Сподіваюсь, ці проєкти будуть успішним, адже вони на часі, без них не варто сподіватись на швидке та ефективне відродження української економіки після завершення війни.

Які особливості приватизації державного майна в умовах воєнного стану на Львівщині?

Приватизація – це насамперед інструмент залучення інвестицій та коштів до держбюджету, що вкрай необхідно робити в країні, яка перебуває в стані повномасштабної війни. Створення вільного ринку приватизації великих підприємств позитивно впливає не лише на економіку, але й на соціологічні показники, зокрема умови праці громадян країни. З початку року відбулося 110 приватизаційних аукціонів, в середньому в них взяли участь 599 учасників. РВ ФДМУ від приватизації перерахувало до державного бюджету з початку року 458,1 мільйона гривень.

На Львівщині цього року відбулось декілька успішних великих аукціонів. Це продаж єдиного майнового комплексу (ЄМК) готелю "Власта", в якому взяли участь 23 учасники. Стартова ціна була 7 мільйонів гривень, а продали готель за 115 мільйонів грн, тобто ціна зросла у 16,4 раза. Це добрий показник в умовах війни. ЄМК ДП "Західний експертно-технічний центр Держпраці", що у Львові на вул. Б. Хмельницького, 233а, за стартової ціни 37, 3 мільйони гривень продали за 37,6 мільйона. Тобто вартість одного метру склала приблизно 1000 доларів за метр, що співвідносно з ринковою ціною. Вважаю, що це також успішний продаж.

Будівлі та споруди санаторію "Роздол", куди входить "Палац Жевуських-Ланцкоронських" у смт Новий Розділ виставили на аукціон за ціною близько 7 мільйонів гривень, а продали за 13,3 мільйона гривень. Ціна зросла у 0,9 раза. За цей лот боролося п'ять учасників. Попри те, що переможець відмовився сплатити гроші до державного бюджету, це зробив інший учасник аукціону. Цей аукціон також є важливим у тому сенсі, що вперше регіональному відділенню ФДМУ вдалось знайти інвестора для історико-культурної пам'ятки місцевого значення. Цей палац останні десять років взагалі не функціонував та був в край занедбаному стані. Він потребує інвестицій набагато більших, аніж 13 мільйонів.

І також відбувся аукціон з продажу Угерського спиртзаводу, який продали за 42,6 мільйона гривень за стартової ціни 42,2 мільйона одному з двох учасників.

В останньому аукціоні, які ви назвали успішним, стартова ціна практично не змінилася, то чи можна його вважати успішним?

У власності держави досі знаходиться чимало підприємств, що мають борги. Утримання таких підприємств – це генерація тисяч, а й то мільйонів збитків, що стають збитками для всього українського народу. Тому, звичайно, держава зацікавлена у продажі такого майна та залучення інвестицій. Ми справді продали спиртові заводи. Угерський майже за стартовою ціною, але там були борги 370 мільйонів гривень, які тепер має покрити новий власник. Ми й надалі готуємо лоти на приватизацію, не зупиняємось та займаємося пошуком інвесторів.

ФДМУ виставляє підприємства на приватизацію у тому випадку, коли вже є потенційний інвестор?

Ні. Підготовка об'єкта до приватизації є складною та кропіткою. Вона триває з моменту ухвалення ФДМУ рішення  про те, що певне підприємство виставлять на приватизацію. Наведу приклад ДП "Яворівська Сірка". Про приватизацію його об'єктів є стратегічне рішення. Однак ДП "Яворівська Сірка" має на своєму балансі 20 тисяч об'єктів нерухомості у поганому стані, а також величезні фінансові навантаження у вигляді екологічних зобов'язань. Ми розуміємо, що це не приваблює потенційних інвесторів.

Тому й прийняли рішення зареєструвати нове державне підприємство, якому передадуть інвестиційно привабливі активи Яворівської сірки, а екологічні зобов'язання лишились на старому підприємстві. Так народилось ДП "Екотрансенерго", яке ФДМУ виставить на аукціон. Ми вивчаємо всі активи, пропонуємо до списання зруйновані приміщення. Аналізуємо логістичні можливості, потужність мереж, щоб розкрити майбутньому інвестору привабливість цього об'єкту приватизації. Вже почали виготовляти технічні паспорти, реєструємо право власності за державою. Але ми досі не знаємо жодного інвестора, який би міг претендувати на цей об'єкт. Він з'явиться лише тоді, коли ми завершимо всю роботу та виставимо об'єкт на аукціон.

Які об'єкти незабаром виставить ФДМУ на аукціон у Львівській області?

До приватизації з великих об'єктів ми готуємо: ЄМК ДП "Львівський державний інститут з проєктування нафтопереробних і нафтохімічних підприємств" (вул. Золота, 8), СМК ДП "Львівський науково-дослідний і проєктний інститут "ЛьвівбудНДІпроект" (вул. Тернопільська, 10), а також ЄМК ДП "Роздільське гірничо-хімічне підприємство "Сірка" (м. Новий Розділ, вул. Гірнича, 2). Всі вони мають певні нюанси, але вважаю, що нам вдалося сформувати привабливі для потенційних інвесторів лоти. Список об'єктів, що підлягають приватизації системно оновлюються на сайті ФДМУ.

ФДМУ активно здає нерухомість в оренду Львівщині. Але в переліку того, що здається в оренду, є чимало дрібних об'єктів. Чи справді подібні об'єкти нерухомості державі варто тримати в управлінні?

Цифри говорять самі за себе, вигідно це чи ні. За вісім місяців цього року оренда держмайна принесла надходжень до держбюджету в сумі 511 мільйонів гривень. Загальна площа державної нерухомості, яку сьогодні здає Фонд в оренду, становить майже 8 мільйонів м². Зокрема, від нашого регіонального відділення ФДМУ (РВ ФДМУ) до держбюджету надійшло 41,5 мільйона гривень.

РВ ФДМУ, яке я очолюю, уклало 215 договорів оренди з початку року. Загалом чинних договорів оренди у нашого РВ ФДМУ є 1492, зокрема на Львівщині – 876. Це нові можливості для малого та середнього бізнесу, який створює нові робочі місця, сплачує податки та підтримує економіку країни під час війни. Об'єкти, які користуються найбільшою популярністю серед малого та середнього бізнесу під час війни – це площі під офісні приміщення, виробничі потужності та складські потреби.

Під час війни оренда є найвигіднішим інструментом для старту власного бізнесу. З початком російської агресії багатьом українцям довелось змінити місце проживання, а разом з цим вони втратили роботу або власний бізнес. Почати свою підприємницьку діяльність з нуля можна й в таких умовах, інвестуючи мінімальні капіталовкладення в оренду приміщення під розвиток своєї справи.

Якою є специфіка оренди нерухомості у ФДМУ?

ФДМУ є найбільшим орендодавцем в Україні ще й з найвигіднішими умовами – помірні ціни, вигідні строки оренди, гарантії. Надходження у держбюджет від оренди свідчать про відновлення попиту на оренду державних об'єктів, а також про зрозумілі, прозорі та зручні механізми проведення аукціонів. Станом на 1 вересня від РВ ФДМУ до державного бюджету від оренди надійшло 41,5 мільйона гривень.

ФДМУ часто отримує запити щодо оренди від фізичних та юридичних осіб. Якщо об'єкт невеликий і людина хоче взяти його в оренду, а балансоутримувач не заперечує, то ФДМУ оформлює документи на лот до продажу права оренди та виставляємо на аукціон. Жодних прямих угод щодо оренди чи приватизації ФДМУ не укладає. Все відбувається прозоро на конкурентних засадах на майданчику Прозоро. Інших варіантів немає. Тому майже всі аукціони з права оренди є позитивними, адже вони, на відміну від великих приватизаційних аукціонів, ініційовані потенційними орендарями. Зазвичай кожен лот має від одного до трьох потенційних орендарів.

Скільки на Львівщині є підприємств, де держава є учасником у корпоративному управлінні?

Вісім. Більшість з них перебувають в стадії ліквідації, а саме: ДВАТ "Сокальське шахтоспецмонтажно-налагоджувальне підприємство, ВАТ "Кінескоп", 3АТ "Трускавецький валеологічний інноваційний центр", ПАТ "Львівська вугільна компанія". АТ "Львівський державний ювелірний завод" продало ФДМУ у листопаді 2022 року, однак ще очікується дозвіл АМКУ, а тому частку держави ще не передали. Ще три підприємства працюють, і це – ТОВ "Науково-виробничо-комерційне мале підприємство "Боррікс", де ФДМУ належить 24,05%, ПАТ "Нафтопереробний комплекс – Галичина" з часткою ФДМУ у 25% та ПРАТ "Укрзахідвуглебуд" (частка ФДМУ – 99,666%).

Свого часу розголосу у соцмережах набув допис про те, що РВ ФДМУ користується вкрай застарілими комп'ютерами. Чи вдалося змінити цю ситуацію?

Це був занадто емоційний допис одного з керівників військової адміністрації області. Після цього військова адміністрація допомогла нам придбати п'ять нових ноутбуків, які посилили наші виробничі потужності. Справді, цифрова техніка, яку ми використовуємо під час праці, не є надто сучасною, однак достатньою для того, щоб ми виконували всі свої функції. І якщо ми можемо працювати на комп'ютерах, які маємо зараз, то переконаний, що питання технічної модернізації потрібно відкласти на майбутнє, оскільки нині в країні війна.

Також зараз не на часі питання збільшення оплати праці працівників ФДМУ, яка сьогодні становить у середньому 7-12 тисяч гривень. Як керівник, я вважаю, що було б правильно певний відсоток від продажів скеровувати на підвищення мотивації працівників фонду, а також на покращення матеріально-технічного забезпечення їхньої діяльності.

Станом на 1 вересня 2023 від РВ ФДМУ у Львівській, Волинський і Закарпатській областях до державного бюджету надійшло 500 мільйонів гривень, з них від продажу прав оренди – 42 мільйони гривень. Загалом план надходжень на 2023 рік лише у нашому відділенні сягає 1 мільярда 115 мільйонів гривень, і він, певне, є найбільшим поміж усіх регіонів України. Проте його виконання залежить не лише від нас, але й від загальної ситуації в Україні насамперед від того, наскільки привабливим лишатиметься інвестиційний клімат в регіоні. Наразі він є сприятливим.

Ви на посаді голови РВ ФДМУ проводите активну публічну діяльність. У вашому робочому графіку є чимало зустрічей з різними бізнес-середовищами, участь у форумах, конференціях. 

Я так багато спілкуюсь лише задля того, щоб про нашу працю дізналося якомога більше осіб, які в будь-який момент можуть стати потенційними нашими клієнтами чи партнерами. Чим ширшим є їхнє коло, тим більшою є ймовірність того, що черговий лот ФДМУ вдасться реалізувати за вищою ціною, а значить в бюджет держави надійде більше коштів, які використають для зміцнення обороноздатності нашої держави.

Нещодавно я зустрічався з представниками банківських кіл Львівщини. Розповідаючи їм про роботу ФДМУ, поміж іншого звернув їхню увагу на те, що аукціони з продажу прав оренди площ під встановлення банкоматів у Львові відбуваються зазвичай без конкуренції, лише за участю одного учасника. На таких аукціонах під час війни банк може придбати оренду за вартістю одної гривні в місяць за метр. Це вигідно банку, але невигідно для держави. Місця ж під встановлення банкоматів, які ФДМУ виставляє на аукціони, є реально привабливими, наприклад, у приміщенні ДПСУ на Стрийській.

Я відчув зацікавлення цією інформацією, а значить на наступному аукціоні вже буде конкуренція, а держава отримає не одну, а десять гривень за оренду. Для того, щоб заробити гроші потрібно докласти зусиль, навіть якщо йдеться про 10 гривень, адже ці гроші нині необхідні для держави. Ми також інформуємо про всі лоти у нашому Телеграмканалі "ФДМУ у Львівській області". Кожна моя зустріч з бізнес-середовищами дає до десяти нових підписників. Але основна інформація, звісно, є на сайті ФДМУ. Відкритість та максимальна інформаційність – це стиль нашої праці.